纵论职业环境，深度剖析重庆商场
1、土地商场：
上星期土地商场总共推出6宗商业商务，商住，居住用地。整体来看，以商业商务为主，其间包括一宗生产性服务业用地（因能够预写字楼商场竞赛或许构成商业，与商务用地构成竞赛，故计入），总占地面积489613.3平，总计容面积922340平，均匀容积率为1.884.其间商业商务拆分体量到达551347.8平，占总出让面积的59.8%。
从详细地块来看，龙兴地块为生产性服务业用地，大渡头地块为商业用地，弹子石靠滨江路一宗纯商业商务用地（标志性建筑地块，限高最高160米），大竹林一宗商业用地，西永一宗大型商住混合地，仅有一宗纯住所用地坐落南岸四公里区域，本地块从区位条件来看，适当优质，且从前史楼市来看，本区域简略出高价项目，从最早的溯源居开端，本区域在重庆传统楼市具有典型的价格风向标的影响。但本地块挂牌楼面相对较低，仅7100元，一部分对地块置疑的会以为本地块靠公墓较近，但实质上本地块间隔公墓有间隔，并不好公墓直接发作视野交集。其次即便本地块与公墓有较近的间隔，但城市中心人挤人，只要鬼怕人，那有人怕鬼之说，所以在实践营销过程中，一方面由于本宗地地块较大，势能会较为充沛，其次是优胜的区位，往往会将这种不利要素直接屏蔽掉。因而不管从那个视点来说，这宗地都是本年土地商场最好的一宗地。故本宗地的成交价格对商场是一个小小的查验和测验。
本周土拍记载与剖析，读者能够看中鸿房产公号或许中鸿地产网！
2、本周预售数据解读
预售许可证数据：
截止8月17日，本周预售许可证发放数量33.8万方。
截止8月17日，本月累计发放预售许可证数量为75.5万方
截止8月17日，全年累计发放预售许可证 1475.2万方
本周开发范畴土地存量：—24.4万方。
本周预售证为33.8万方，较上星期略有反弹，下周22日有一次十分重要的土拍，故下周三开端，预售会开端加快放量，因本年预售证遭到方针按捺的要素较强，故相对难以判别本年的放量，但从现在放量来看，不管如何也达不到上一年同期的放量，本年全年预售许可证放量将必定低于2018年。接下来亮点便是预售的回落与成交的回落之间的联系。
依照现在预估，接下来还有10天预售许可证放量时刻，假如依照每天15万方预估，本月大约与上月根本相等，到达220万方的预售许可证量，从组织月报来看，上个月克而瑞的月报为184万方，本月月报数据会愈加失望一些，商场组织数据区间大致会在150—220之间。假如供求联系维持在这种状况，那么商场会构本钱轮周期中第二个阶段供过于求。但商场真实的压力来自于在建工程存量（新开工没拿预售），这个对商场涉及的要素在于前端，金融商场和开发企业本身。对下流商场影响不大，当然假如开发企业破产会影响在售项目的交给。
下个月23日，第一批限售房源开端解禁，但本次解禁根本均为二手房，因限售时刻是拿证2年，故次新房会较少涌出来，涌出来的多为二手房，或许次新易手，这类房子量相对较少，从这个视点而言，2019年次新房涌入商场的数量都会很少。真实的顶峰应该在2021年。
但解禁的二手必定会添加商场供给，本来商场就略显清淡的二手商场会遭到新房源的镇压，而价格进一步跌落，现在假如做一个简略假定，依照链家在重庆商场40%占有率，重庆商场大约有25万套二手房源（住所），算上商业整体量约34万套，依照住所套均面积80核算，商业套均面积40核算，商场约有2300万方的二手房源。
二手房价格跌落，则商场上二手与新房的价格逆差会变成正差，构成正常的价格机制，这样的状况下，商场会根据比较本钱联系，导致商场新房价格往下亚（2017年下手的二手房均价与现在商场的新房价格有价格差），商场的演绎开端确定性波段下行周期的特征。
截止本周，预售许可证放量占2018年3259万方的45.27%。（2017年为2248万方，2018年为3259万方）
3、9月将是重庆土地商场又一顶峰月？
从网络得到一个未经证明的音讯，9月重庆市主城区即将出让约4000亩地，依照本年的出让方案，这次4000亩之后，或许本年的土地出让使命即告完毕。商场上即便再有出让，也仅仅如7月这种十分零散的出让。
本次出让，关于开发企业来说，具有较为杂乱的心态。一方面当时方针环境都在收口融资商场，企业资金偏紧是一个客观现实。但另一方面受上一年四季度的影响，商场也会有忧虑下一年土拍价格更高。一起由于政府主导土地出让，政府的出让节奏和周期，关于开发企业来说，存在不可控性，假如下一年政府推地会集在4—6月，那么关于开发企业来说，即便土地较为廉价，但竞赛压缩到一个极短的周期，决议方案也是一个困扰，一起考虑到竞赛性商场出价，或许地价并不会廉价，但假如错过了这个时期，2020年就没有新的土地入市，完不成企业的货值供给。
当时土地商场，关于开发企业来说属鸡肋商场，商场略有降温，但降温不显着，价格却仍然居高临下。而关于企业本身来说，资金显然是个问题，拿吧，钱紧的时分，土地还有些贵，不拿吧，一方面或许下一年更贵，并且下一年能否抢到也是一个问题。
受这个供给节奏的影响，上星期土地商场推出了较大体量的出让地块，本次出让或许会波澜不惊，原因首要在于仅有两宗居住用地，而其间一宗还有40%的商业混搭，实践上就只要一宗住所用地。但接下来的土地应该还会是以住所为主。
补白：附录中每个结构数据均有及时更新
附录1:2012—2018年三季度商场运转状况
2012年三季度：409.7万方 511.8万方
2013年三季度：699.6万方 458.6万方
2014年三季度：696.5万方 583.7万方
2015年三季度：580.9万方 505.3万方
2016年三季度：383.4万方 522.4万方
2017年三季度：695.7万方 681.9万方
2018年三季度：992.7万方 766.7万方
2019年三季度：261.6万方 （8月9日） 184.8万方（7月31日）
阐明：
1、7年三季度供给均值为4458.5万方，年度均值为636.9万方。其间反常年份在3018年三季度，供给严峻违背均值，大大超出商场均匀水平；7年三季度去化均值为4030万方，整体来说与供给稍微适当，供给超出去化428万方，供求联系为1.1:1。商场细微供过于求，但并不杰出。其间2018年成交相对扩大，但没有供给程度同期违背大。三季度成交均值为575.7万方。
2、从数据上能够很明晰的看出2013年三季度处于显着的下行周期；相同2018年三季度也表现出下行的特征，仅仅2018年数据同期放得过大，即便数据上现已显现出这种特征，直观感触也并不充沛。相同，数据上显示出2016年三季度带有显着的转机点特征。商场供求距离过大，供给大幅度少于成交，商场将会在某个时点发作反转！
附录2:2012—2019年8月的供求数据（前为供给，后为成交）
2012年8月：74.2万方 160.4万方
2013年8月：216.6万方 148.4方
2014年8月：212.9万方 168.5万方
2015年8月：96.3万方 161.3万方
2016年8月：140.8万方 171.1万方
2017年8月：174.7万方 207.7万方
2018年8月：378.9万方 260.5万方
扼要解析：
1、从7年供求联系来看，8月供给和需求呈现出相对均衡的状况，7年总供给1294.4万方，月均184.9万方；7年总成交1277.9万方，月均182.6万方。但年度散布极不均匀，供给方面12和15年缺乏100万方，而18年则到达378.9万方；需求方面除开18年外，其他年份相对较为均匀。
2、从职业周期来看，12年为13年头部构成的前一年，供给相对较少，而16年则为本轮行情的转机年份，最谷底年份，呈现供给较少的局势。17年、18年行情超过了上一轮09—13年这波行情，8月成交总量大大高出这两个年份的8月。
3、2018年7月构成当年年度的转机点，8月成交呈现小幅度反弹，但9月之后再次向下，全年商场成交量呈现出上半年高下半年低的局势。这个成交也与土地商场有极为亲近的联系，2018年土地商场在6月根本完毕全年的推地方案，7月今后，即只要零散地块出让，一起地块的价格呈现了必定程度的回落，没有土地商场的驱动，二级商场遭到气候与其他要素的一起影响，呈现了不同程度的回落。
附录3:2012—2019年9月的供求数据（前为供给，后为成交）
2012年：139.1万方 180.3万方
2013年：362.3万方 164.8万方
2014年：261.2万方 195.9万方
2015年：274.9万方 159.7万方
2016年：101万方 204.6万方
2017年：211.5万方 251.9万方
2018年：397.3万方 284.3万方
扼要剖析与阐明：
1、9月为向来传统的金九银十，但金九是关于开发企业而言，从销售量来看，9月根本归于全年成交的底部区域，在7个年份中，有5个年份供过于求，2016年9月商场呈现显着的转机点，2017年因开发建造速度形成供给不充沛。其他年份均表现出高供给的态势。特别是2018年，预售许可证到达惊人的397.3万方。
2、7年9月总供给量为1747.3万方，其间2013年与2018年数字均极高，分别为362.3和397.3万方，月均供给量为249.6万方；需求相对缺乏，总成交量为1441.5万方，月均205.9万方，供求比为1.21。假如抛开16、17年商场显着缺少年，另5年的供求比为1.46。本月商场表现出显着的供给驱动特征。
附录4:2012—2019年10月的供求数据（前为供给，后为成交）
2012年10月：182.5万方 176.4万方
2013年10月：281.3万方 216方
2014年10月：217.6万方 231.9万方
2015年10月：206.5万方 164.4万方
2016年10月：145.7万方 299.7万方
2017年10月：192.5万方 267.1万方
2018年10月：239.5万方 217.6万方
扼要解析：
1、10月为供给的冷季，8、9月为首要供给会集时段，进入10月今后，商场开端为第二年做准备，地产开发的前端，现已连续开端进入本年度结尾阶段。单纯从预售许可证来说，7年预售许可证总放量1465.6万方，月均209.4万方；10月成交商场相对温文，略低于全年均值数据，总成交1573.1万方（首要系2016、2017年奉献的增量），年均224.7万方。7年月均供求比为0.93。
2、从年度年份很简略明晰的看出，2016年在多个月份呈现显着的商场转机，一是三月的供给量，二是9、10月的成交量均表现出典型的反常行为特征，而这些特征也预示了商场或许呈现显着的改变！
