在“房住不炒”的方针总基调下，房地产企业在2019年仍然面对较大的生计压力。不同队伍的房企，出售增速均有所放缓。观念指数的数据显现，2019年上半年，TOP3、TOP5以及TOP20的同比增速分别为-2.93%、12.24%和14.77%。部分标杆房企的净赢利等中心方针也呈现大幅下滑。
可是，中梁仍然坚持着稳健展开的态势，还逆势迎来了展开的“丰收期”。
8月22日，中梁控股在完结挂牌上市一个多月后，交出了首份年中成绩单。数据显现，2019年上半年，公司全口径出售金额到达636.73亿元，较上一年同期添加26.8%。结算方面，陈述期内完成运营收入205.57亿元，同比添加111.2%；完成净赢利18.99亿元，同比添加近126.88%，其间归母净赢利12.32亿元，同比添加88.4%；总财物到达1976.91亿元，同比添加17.6%。
中梁控股近三年中心方针（单位：亿元）
来历：公司年报、明源地产研究院
前几年，中梁迅猛展开，业表里还有一些质疑的声响。现在，现完成已证明，中梁不只能够穿越周期的低谷期，并且展开仍然非常稳健，增收又增利。中梁到底是怎样做到的？明源君来逐个分析。
01
踏准轮动周期，科学布局城市
百里挑一，获取高性价比土储
今日的土储便是明日的规划，想要高速成长，有必要要有充沛的土地储藏。对房企而言，拿地才干是决议其土地储藏与本钱操控的中心竞赛力，因而，在拿地战略上的布局显得尤为重要。
中梁控股的成功，离不开其坚持深耕拓宽左右开弓，坚持全掩盖及全结构布局的展开方针。
一、全国布局，依据不同周期拟定出资拿地战略，有用操控危险
中斗室企为什么觉得难？由于布局的城市有限，往往一荣俱荣一损俱损。大型房企由于全国布局，具有满意的纵深和腾挪空间，不只能够吃到城市轮动的盈利，并且还能很好地滑润危险。
可是，全国布局不是处处买买买就行，布局还要合理。这两年一些全国布局的千亿房企照样出了问题，便是由于布局不合理，又拿了许多高价地。
本年上半年，中梁新进入18个城市，累计进驻23个省份共139个城市。现有土储约50%坐落长三角，28%坐落中西部，15%坐落海峡西岸；权益土储按能级散布：二线城市占18.2%，三线城市64.1%，四线城市17.7%，城市布局比较合理。
来历：公司布告
一起，中梁依据不同的周期拟定出资拿地战略：上行商场抢先轮动，下行商场则找结构性时机。众所周知，中梁的兴起，很重要的一点在于抓住了三四线城市去库存和棚改的盈利。可是，到了2018年下半年，许多三四线城市开端疲软。而中梁对此早有预备，早在2017年末即开端活跃拓宽二线商场。
本年上半年，中梁新增项意图布局，更是非常明显地体现出其在城市布局上的轮动。布告显现，本年上半年，中梁新进入的18个城市，大部分是二线和强三线城市，收买的70个新项目，二线城市占40%，三线城市占51%，四线仅占9%！
对城市周期的精准预判和提早布局，使得其能够拿到相对廉价的地，吃到城市轮动的盈利。
二、超700人的投拓团队，层层挑选、优中选优，真实百里挑一
就明源君与很多百强房企的沟通来看，不少房企反映，本年上半年地价太高、土地难拿，有些房企乃至爽性直接抛弃拿地。
而中梁不只拿了320亿元的地（权益地价251.5亿元），并且还很廉价。数据显现，本年上半年，中梁新增土储规划总修建面积约为810万平方米，均匀本钱3900元/平方米。看起来比总土储3400元/平方米的均价略贵。可是，假如考虑到其总土储中仅有18.2%坐落二线城市，而本年上半年新增土储有40%坐落二线城市，这个价格可谓很廉价！
来历：公司布告、明源地产研究院
并且，为了保证周转速度，中梁拿的地块一般较小，这使得其拿地的数量（块数）比同规划房企要多。2016年，中梁以均匀每周一块地的速度，拿下近70块地；2017年，则均匀以每三天拿一块地的速度，拿下百余块地；而本年，半年时间，就拿下了70个项目。拿的地块多，又要廉价，中梁是怎样做到的？
现实上，依照中梁的说法，公司在上半年的签约买地和合同出售份额其实并不太高，47%左右，所以上半年买地仍是比较慎重的，并且首要透过招拍挂揭露商场获取。由于慎重，所以愈加需求精挑细选，优中选优。
对拿地，中梁有一套14、15年就做出来的规范模板，并且不断更新（这也是其能够在16和17年快速仿制的重要原因）。本年上半年，中梁盯梢了1万多宗地块，初判经过的3000多块，可研经过的1000多块，报名参加拍卖的只要500多块，终究拿下的仅70块，占比不到1%，是当之无愧的百里挑一！
即使有规范模板，这种投拓的强度也是非常惊人的，因而，到2019年3月底，中梁的投拓团队就超越700人。人多，花销天然就大。但中梁以为，还能够再加点，由于这些人一年也就多花几个亿，但只要能多拿到三五块适宜的地，带来的赢利就能够掩盖！
依据中梁的总结，其首要透过四个对冲来涣散买地的危险：一是中梁在每年不同的时间点都会买地以滑润时间的集中度；二是从二、三、四线城市不断依照方针和经济的轮动来挑选中梁的城市能级；三是中梁在区域里边有很强的涣散性；四是除了单纯的住所，中梁也选用归纳商业和工业的形式，来获取住所类的土地，丰厚购地的手法。除了传统的揭露招拍挂土地以外，中梁也会辅之以私家收买等手法来添加其拿地的才干。中梁以为，在出资的时分周期非常重要，需求定时复盘城市的布局，这样才干保证中梁对商场和方针改变的感知，及时调整。
02
财政状况继续改进，获评级安排认可
登陆资本商场，融资本钱将继续下降
上一年以来，融资难一向困扰着各房企。本年，监管层更是将防控房地产金融危险的范畴延伸至信赖、海外融资等，导致部分闻名房企的发债利率也飙到了十几个点，财政状况敏捷恶化。
可是，在这样的大布景下，中梁仍旧坚持着稳健的财政状况。
到6月末，中梁控股净负债率由年头的58.1%降至43.5%，继续坚持职业低位；持有银行结余及现金247.21亿元，较年头有所添加，短期负债为144.67亿，现金短债比到达1.71。
现实上，中梁曩昔三年一向采纳平衡添加与稳健的财政方针，强调高现金回笼及回报率，有用使用现有资金，关于项意图现金流、操控本钱也都有很谨慎的监控。
2018年末，公司有息短期负债270亿元，同期现金结余为230亿元，现金基本上掩盖短期负债；净负债率则从2017年的339.5%降至2018年的58.1%，运营活动现金流净额转负为正。
包含银行借款、信赖借款、财物办理等外部融资途径也仍然晓畅，现金和资金链都适当的安全。
中梁稳步进步的财政状况也获得了权威安排的的认可，上市不到一个月，便获得标普、惠誉和穆迪三大国际信誉评级安排给予B+评级，展望安稳，该评级为上一年以来上市内房股的最高评级。其间，标普、穆迪均对中梁的资金流动性表明必定。标普表明，中梁在长三角地区具有微弱的出售添加、回款才干及杰出的流动性，在未来的12个月内，其合约出售额及收入将继续添加，在改进其融资途径和本钱的一起坚持安稳的杠杆。
正由于如此，尽管本年上半年，中梁融资本钱同比添加约74.3%至2.51亿元，可是加权均匀融资本钱与上一年相等，在当时恶劣的融资环境下，这实属不易。
并且，半年报中的融资结构和本钱反映的是中梁上市之前的状况。7月16日，中梁登陆港股，打开了资本商场的大门，不只要助于开辟新的融资途径，并且本钱也会在现有根底上大幅下滑。由于中梁有待改进的部分是结构而不是总量。许多安排以为，大约下一年年末之前就会有不错的改进。如此一来，中梁控股未来的赢利还有进一步优化的空间。
03
多行动进步运营功率
现金回款率高达90%
跟着“降杠杆”和融资途径收紧，2018年以来，很多房企连续赴港上市，以获取资金来度过“至暗时间”。
在这样的大环境下，各大房企纷繁经过强化合同出售及回款、拓宽多元融资途径等方法增强短期偿债才干。
这方面，中梁的体现也非常亮眼。据介绍，本年上半年，中梁没有做特别的融资，IPO融资的钱是7月才到账的，买地的资金首要来历于内生的出售资金回笼。本年上半年，中梁的现金回款率高达90%，可谓非常优异！这与中梁的运营战略严密相关！
想要进步运营功率，一起统筹高速成长与质量的稳健展开，需求在安排架构、人才办理制度、产品设计、运营形式等多个维度全面着手优化。中梁正是这么干的。
榜首，不断完善阿米巴生态的办理形式，整合安排，以及优化结构。
中梁控股在安排架构与办理形式方面选用“阿米巴生态运营系统”，将大的事务集团分红若干个小的事务安排，每个单位安排独立核算，整体职工一起参加运营，享有满意的自主权。在这样的形式下，中梁形成了控股集团、区域集团、区域公司等多级管控架构，总部充沛向区域授权，各个区域作为运营主体自主运营。精简化的区域集团使得安排扁平化，能够因城施策，部分独立核算，一起用详细的数字、报表和成绩反应让高层快速感知商场温度，然后协助其不断打破展开瓶颈。
陈述期内，中梁透过引进第三方咨询安排，进一步进步及深化了各安排层作业范畴；全面优化权责系统，适度的下放权利，添加运营的灵活性。
优化之后的阿米巴生态运营形式，现已将“1335”暗码晋级至2.0版，便是完成1个成功方程式，打破信赖、温差、规划3大展开瓶颈，构建生态竞赛、运营核算、运营哲学3大闭环系统，打造安排、人才、揭露、核算、机制5大支撑系统。为未来中梁控股的继续稳健展开构建了机制支撑。
这不只极大地增强了安排的履行力，并且，规范化的事务形式也使得中梁的办理费用得以下降，然后腾挪了赢利空间。
第二，展开集团的新栋梁方案等人才方案，强化集团中心职工的办理与培养。
柯林斯在《从优异到杰出》一书中指出，要想让企业从优异走向杰出，要遵从祖先后事的准则，由于假如你有适宜的人在车上，那么怎么鼓励和办理他们就不再是问题，也更简单习惯变化多端的国际；假如车上坐着的是不适宜的人，不管你是否找到正确的方向都没用，光有真知灼见，而没有了不得的人，等于零！约束公司展开的终究力气，取决于你得到适宜人才的多少。
在中梁，《从优异到杰出》是高管们的必读书，一起，中梁也在坚定地饯别书中的理念……
中梁内部有一套完善的人力资源战略暗码“1234”，旨在为企业打造一个优异的人力资源系统、一大批高素质运营人才，夯实企业的安排才干根底。
2017年12月29日，预备了两年的中梁学院成立了。上一年，中梁学院针对区域董事长、事业部总经理开设了出资、营销、运营、融资、财政、人力、法务等12个培养项目，对他们进行系统训练。
一起，整个集团一切常识经历的堆集、形式模板，也由中梁学院来牵头整合起来，以便于常识同享。
中梁学院人才培养系统
对新栋梁的培养相同给力。中梁每年的校招生数量都以翻倍的速度添加，并有系统训练和明晰的提高途径。完好的、成队伍的高素质运营人才，为中梁的展开供给了中心动力。
第三，超700人做产品设计及研制，不断进步产质量量和客户体会。
中梁选用的是高周转的事务形式，以中小体量、低总价的项目为主。上一年地价在5个亿以下的项目占了76%，建面在12万平方米以下的项目占了60%以上。项目以短、平、快，快周转为主，一般方针是在7个月以内能够到达开盘，在一年之内就完成正现金流，以及到达再出资的意图。
本年以来，中梁坚持聚集质量，打造高质量产品和服务，依据客户需求，不断晋级产品和服务质量。在“香”、“御”、“国”三个规范化产品系统的根底上，进一步将每一产品系列细分为两条或三条独立的产品线。一起，就批量精品房开发四条规范化产品线，满意客户对空间、功能及装饰的多元需求，继续丰厚产品组合。
现在，中梁已树立超越70套规范化产品设计模型的产品数据库，掩盖楼面规划、修建立面、示范区、装饰样板房、园林绿化等方面，适用于各类城市，并紧跟年代展开和人居趋势，不断更新和迭代。
不断进步的产品力以及绿色修建概念，赢得了客户认可，并且中梁还荣获“2018年度绿色开发竞赛力30强企业”，此外中梁壹号院荣获“CIHAF2018年度十大绿色项目”。
跟投拓团队相同，中梁的产品设计及研制团队也很巨大，超越700人。
小结
中梁早在其IPO时，招股书中就有提及，称公司拟对到2019年末股东应占兼并赢利的40%进行派息。中梁中报布告派息13.8分/股，实现了上市时的许诺。“高添加、低负债、高派息”，初入资本商场的中梁“现金奶牛”的雏形现已呈现。
可是，中梁并不盲目乐观和急进。成绩会上，中梁的高管表明，现在很明显，我国房地产处于调整阶段，中梁也不会过分进步，仅仅对标其他20强房企，期望坚持在均匀水平以上添加。
除此之外，中梁也在活跃培养新的添加点，探究进入商业物业的形式，开端测验储藏相关人才与班底，为公司愈加久远的展开奠定坚实的根底和经历。（作者：明源地产研究院履行主编、存量地产首席研究员 艾振强）
下方更精彩，点击了解更多
