东莞楼见（ID：KJMFS168）|莞姐
你有见过哪个商场，卖东西的人都不活泼的吗？
显着，东莞本年这楼市便是！
“金九银十”，楼市传统营销季。搁在以往，开发商们都是铆足了劲地，扎起了堆地推货，商场往往是硝烟四起，好不热烈。
可是，本年真不相同。不只买方商场摸着下巴，站在一边张望得多，就连开发商都意兴阑珊了，一点点提不起呼喊的劲。
眼看着“金九”都现已要完毕了，但本年以来一向低位供给的楼市仍没有起色。东莞华夏战略研究机构数据显现，数据显现，本年“金九”期间，楼市供给大幅缩水，同比2017、2018年别离跌落75.09%和60.84%，创近3年新低。
假如商场连卖方都不活泼了，那本年东莞金九银十成色缺乏，商场凉凉，多少已是铁板钉钉了。
为何传统营销季，开发商都蔫了？
买方迟迟不动，卖方也懒得卖了
除了商场外部大环境之外，楼市调控方针的继续深化影响最大，大都开发商推货慎重，推货活泼性显着下降。
自2016年，东莞楼市开端调控以来，方针不断加码，限购+限价+限外+限售+限贷，调控一向从严，商场也逐步走入张望期。楼市也从卖方商场转入了买方商场。
深化调整影响下，上一年，东莞的“金九银十”就现已比较低迷了。东莞计算局发布的数据还显现，2018年9月，东莞新建商品住所仅签约3572套，创下自2011年以来的同期最低水平，是近8年来最低的成交量。
而本年状况更糟。
首先从成交来看。来自合富研究院数据计算显现，上星期，东莞新房网签1105套，较前一周添加两成，接连2周上升。但这一成交量仍只处于本年平均水平。而纵观整个“金九”的上半月，东莞累计网签新房1670套，也是环比根本相等。
再来看商场供给。整个金九银十，虽然新盘旧货齐头并进，商场推货量比较以往仍是大打折扣。本年金九银十期间，东莞合计44个项目入市，推货量仅5451套，项目数及推货量同比上一年下滑显着，别离跌落18.52%和53.89%。
看来，买方不愿意埋单，爽性卖方更是懒得卖了。
价格难到达预期，卖一套或许亏一套
开发商自认很无法。本年，有东莞一线房企的项目大boss就直抒己见，“行情欠好，价格卖不起来，卖一套房子就亏本一套，那还不如爽性不卖。”
或许从老百姓的视点来看，开发商建房卖房那可是暴利，还怎么或许亏本了。
但这仍是很有或许的，要溯源来看。前几年楼市行情一路走高，东莞的地价也是一路飙升，开发商拍地热情高涨，面粉贵过面包也全然不顾。
可是，高地价高本钱之下，房企很或许就会面对开发和出售问题，解套困难。
2016年、2017年的19宗地王项目入市后的体现便是最好的前车之鉴。2016年，东莞诞生了11宗地王；2017年，东莞诞生了8宗地王。
最近两年，这些地王项目也逐步入市开卖。可是，逾多半地价破万的他们到头来也仅仅亏本赚了呼喊。
例如在2016年拿下石排“地王”的年代地产，拿地总价14.2亿元，折合楼面地价9928元/平方米。彼时，石排镇一手房网签均价约为9400元/平方米。“地王”项目年代天境在2017年9月初次开盘，入市均价为16414元/平方米，比较周边住所均价在20779元/平方米，“地王”这个定价还没跟上星期边均价。
2017年的“地王”项目体现也并不杰出。中海2017年1月拿下的“地王”楼面价乃至到达了26646元/平方米。合富研究院此前估计项目价格至少要超越5万元/平方米。可是，中海云麓第宅在上一年年3月获得预售证，别墅均价超越4.8万元/平方米。而一般的洋房6月24日开盘，均价只要3.5万元/平方米，仅比周边在售新房2.5万元~2.8万元/平方米略高，并未到达之前的预期。
高本钱之下，开发商要么定高价卖，走高端道路，可是，商场承受低项目去化慢；要么投合商场，以价换量。
这两种挑选，最终都或许不挣钱。也难怪，可以预想到不挣钱，开发商哪还有活泼性加快开发项目，所以也呈现了许多项目没有因工程节点没能赶上金九银十的进度了。
购房攻略
石碣等中心城区活泼，供给占比29%
虽然商场活泼性不高，但传统营销季也会冷热不均。各镇街体现各有千秋，有刚需或出资需求的购房者也得有的放矢。
据东莞华夏战略研究中心不完全计算显现，金九银十期间估计推货最为活泼的是石碣，估计推货量高达615套，占全市比重约为11%，主要是嘉宏锦时、腾龙名悦、利丰中心华府、路程花园等4个项目推货，均为全新项目推货入市。
从区域散布看，石碣、南城、东城、莞城等中心城区的项目供给最为活泼，占全市比重29%。其次为凤岗、塘厦等临深片区，占全市比重22%。
从现在住所库存量来剖析，商场分解也仍然显着，这也会直接影响商场供给与成交。其间中心城区仍然严峻求过于供，东南临深片区住所库存最大为126.2万㎡，占全市比重的27%，东南临深片区住所库存消化周期为15个月。
金九银十将有9家房企首推项目面市
虽然金九银十期间，商场两边兴致大减。可是，跟着“国庆黄金周”这一传统营销节点降临，楼市竞赛也会越来越剧烈。多家品牌房企项目入市，均在活泼抢占商场份额。
据东莞华夏战略研究中心不完全监测显现，金九银十房企推货活泼性下降，估计推货量前三名别离为万科地产、碧桂园集团、深圳皇庭。
其间值得注意的是，万科作为本年至今成交第一开发商，其继续活泼推货，金九银十推货量排在第一且占比与各房企距离最高达10%以上，信任万科后续将抢占商场份额，扩展影响力。
别的，推货量超200套供给的有9家房企，占全市57%。估计金九银十将有9家房企首推项目面市，商场竞赛愈演愈烈。
