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文丨子木
来历：子木聊房（ID：zimuliaofang)
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本年的70大庆，让北京这一国际都市备受国际注目，夜晚的焰火晚会，更是将这一盛世推升至极致，一片热烈喜庆的局面；
但在另一边，北京楼市的行情却仍然严寒如初，且有日薄西山之势。
特别当9月份新房买卖数据出炉后，几乎断定“银十”变“铁十”，完全没了气焰。让人踟蹰。
那么9月商场行情传递给了咱们什么信息，当下北京买房有什么规则？哪些楼盘又值得咱们去重视？这些都是本文需求回答的问题。
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9月行情
咱们先来看北京9月新房商场行情。
(数据来历：地产营销人)
数据显现，2019年9月份，北京市产品房新增供应7387套，环比上月上涨62%，涨幅惊人。要知道，8月新房库存才新增了4350套，这相当于多了一半的增量。
究其缘由，是由于开发商们都在赌金九银十的行情。“9-10月份是本年卖房最好也是最终的时刻段”，这点咱们根本达成了一致。其次是受10月小长假影响。开盘时刻尽量推至10月前，便利小长假做营销冲量。
但是，商场供应增多了，成交却没起来。
数据显现，北京9月新房成交4524套，环比上月持续下降达17%。成交均价却不减反增，为47947元/㎡，环比上涨5%。
供应增多成交下滑，这一增一减，进一步拉大库存，利空全体房价。
北京楼市7月之后接连2月成交量下滑，而均价未降。阐明当下北京的行情已处于高位横盘的态势。这也从旁边面表现出一个现象——绝大多数开发商还在和商场做博弈，死守房价。咱们都知道，现阶段只需打折下调价格，那么就相当于泄洪之举，会让购房者的张望心情持续加剧，商场更冷。
记住，房价越降买的人越少，“不买跌“的心情会愈加严峻。这便是2008年万科带头降价打折抛盘，成果被同行批斗，王石去珠峰面壁思过的原因。
当然凡事都有利害，行情越差越有利于刚需购房者，挑选空间会更大一些。当然空间巨细也和地段有直接关系。这个体现在成交结构中。
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成交几许
接下来咱们来调查新房成交的具体情况，首要研讨住所商场(普宅+别墅)。
数据计算，北京住所9月份成交了2828套，环比下降10%；成交均价59009元/㎡，环比上涨11%。其间：
别墅成交329套，环比上涨1%；
均价在7万/㎡以上豪宅成交493套，环比下降4%；
均价在7万/㎡以内普宅成交2006套，环比下降15%；
你会发现，类型不同的住所成交趋势呈现分解趋势，其间别墅上涨1%，豪宅下降4%，普宅下降15%，阐明购房需求会集在高端、改进类住所，刚需类住所需求反而在不断削减。
当然这也离不开北京的改进类新房的稀缺性。假如拿7万/㎡的价格作为豪宅和普宅的分割线，那么“城内”的新房根本都是豪宅；而“郊外”的豪宅就必定是改进房，改进房关于北京来说一向都是病痛。
而普宅则不同，量大，且散布在郊外的各个区域，其间大兴占干流，其次是房山、昌平、门头沟等地。是”一般产品“，所以受行情影响最厉害。
综上所述，北京房地产价值首要受地域影响，简略来说四环内的房子涨幅和抗跌性都很强，其次质量改进类住所是未来的价值中心，也是北京购房出资的优质标的物。
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热盘实评
最终咱们再看9月新盘成交排行，哪些地段和楼盘是咱们需求重视的。
(数据来历：地产营销人)
在前十名中，「北京壹号院」豪宅以70套，28.33亿的成交位列第一。北京壹号院地段无敌，东向阳公园，西人工湖公园，和三里屯直线间隔1.5公里，相当于三里屯周边的绝版新盘。网上报价4室2厅户型房价5916万，首付2300万。一个月卖了70套，不得不敬服北京高端集体的购买力。
其次位居第二的是「泰禾金府大院」，坐落北京南四环新宫站南行800米。地段还能够，首要的卖点是质量。全体规划复古中式，玩的一手皇家贵族风，不论园林规划仍是修建工艺都很独特。能够说，这种改进盘在北京很少见到，更别说是南城。所以相同招引了一大批高端改进客群。但户型说实话差了些，并没有和规划搭上，假如有「中海望京府」的户型，此盘在南城绝无对手。
在9月榜单中，成交到达100套以上的，除了「泰禾金府大院」就属「西城天铸」了。假如把金府大院的别墅成交部分剥离出去，那么9月成交套数最多的，卖的最好的应该当属「西城天铸」。
西城天铸是限竞房，并且方位在西南三环，挨着丽泽商务区，限价7.7万/㎡，而近邻广安门板块二手房均价9.6万，有天然价差，买到即赚到，所以不论质量怎么根本处于无房可售的状况。不过相同由于限价，西城天铸感觉得不了多少油水，所以开盘一向对外以绑缚仓储进行出售，假如不自愿购买仓储，就会失掉排号资历，典型的欺压顾客。前几天还被北京市住建委点名批评了。除此之外，西城天铸的户型真实差劲，“哑铃户型”+“手枪户型”，媒体谈论，在这个地段上造出这样的房子，几乎暴敛天物。
接下来就归于成交的第二队伍了。未来金茂府，中海寰宇全国都是年度类热销盘，其间未来金茂府归于金茂高端产品系，营销做的好，缺陷是在北七家，着实有些远，未来科技城要等很长时刻。在平等价位上，性价比一般，800万的三居还不如同是孙河墅区的天瑞宸章（后边有说到）。
中海寰宇全国能成为销冠盘的原因也是由于地理方位，在西郊外溢板块的石景山区域，6.2万/㎡的价格，性价比杰出，成为周边刚需客群的首选。
排名第7的是华润未来城市。这个盘卖的炽热出乎我的预料。此盘方位远，挨近北6环，但价格不廉价，6.1万/㎡。缺陷有两个，一是楼距离比较窄，容积率3.5，很拥堵，天然户型一般。二是，商住混合型小区，未来寓居气氛会大打折扣。三是过度依靠未来科技城概念，在性价比上都不及亦庄。能卖出这个数字算是奇观，不引荐咱们购买。
第8名是京投开展公园悦府，公园悦府卖的好是由于是地铁房，并且是清华附中附小的学区房，交通学区加持，天然不缺买单者。但其缺陷也很明显，楼盘地铁上盖，终年噪音问好，地基地下中空，地铁停车库天然风水不太好。依照前6栋已交房的业主来看，得房率低，房子呈现过漏水现象，墙皮坠落过，质量有待商讨。
第9名是佑安府，归于高端豪宅。方位比泰禾金府大院更好，现在大平层已清盘，能否买得到看关系了。但也有缺陷，凹凸配社区，住所全体容积率3.6，鳞次栉比有些拥堵，并且丰台并没有好的校园。所以除了对方位有苛刻要求，这个价格买在这里性价比不高。
第10名是天瑞宸章，9月仅有一个入围排行榜的孙河板块新盘。有钱人区，周边环境不错，离地铁和高速都很近，低密住所。主力户型是293 ㎡，去看了样板间规划蛮合理。小区容积率挺小，楼盘距离较大，采光较好。由于限价，所以房价相对周边有必定的优势。和中海望京府的风格有些像。
最终总结一下。
向阳、海淀、丰台、昌平仍然是主力成交区，受行情影响较小。换言之，北京成交下滑，首要是由于大兴、房山、平谷、延庆、顺义等间隔相对较远区域的新盘成交不畅所导致。
现阶段，北京4环以内的新房仍然很抢手，特别是和周边二手房倒挂的新房能够去活跃排号，当然要把户型、容积率、学区等要素考虑进去。房子不廉价，住起来必定要舒畅。假如资金富余，有改进需求，高质量楼盘价格不会打折，不必考虑周期要素。
但假如你想寻求价格相对较低的上车刚需盘，就不必赶时刻，看本年年底的行情，10月今后商场会更冷，会大批量的降价盘呈现，到时找一个挨着地铁的打折盘，或许在内城淘二手房笋盘，都是很好的挑选。
