刚刚，南京江北新区老山脚下的楼盘中建熙元府推出3套特价房，面积100m 、118m ，总价266万起，特价房单价2.56万/m 起，最高优惠43.8万！
项目前期销许均价3.05万元/m ，特价优惠房相当于降价约5000元/m ！特价房中最大面积116.97m ，销售总价约354.3万，折后总价310.5万，降价43.8万！
就在今年8月，中建熙元府还曾推出一批工抵房，均为115m ，共30套，单价约25200元/m ，总价最高便宜近50万！
这个价格还是精装房的价格。要知道，江北不少楼盘毛坯销许均价也超过2.6万/m ，精装房比毛坯房更便宜！
基
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信
息
楼盘名称：中建熙元府
地址：南京市江北新区狮山路与大马山路交汇处
开发商：南京孚翔置业有限公司
总户数：2117户
建筑类别：7-11层小高层
容积率：1.6
绿化率：35%
得房率：85%
物业公司：中建东孚物业管理有限公司
物业费：1.9元/㎡/月
车位信息：车位比1:1.3，车位2646个
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凉！开盘三次去化仅6成，目前在售户型95-142㎡，精装销许均价3.05万/m
中建熙元府位于江北新区狮山路与大马山路交汇处，就在老山脚下，隔壁是金隅紫京叠院，对面是明发香山郡。2017年12月，该盘地块由中建东孚以总价46.8亿拿下，楼面地价18011元/㎡，规划建设50栋7-11层住宅，精装交付。
中建熙元府首开是在今年6月25号，平推2、3、4、5、6号楼，共计186套房源；8月30日加推12、13、16、48号楼共计154套房源；9月25日加推8、9、17、18、19、49号楼，共计258套房源。三次开盘销许均价均为3.05万元/m 。
目前上述楼栋均有房源在售，建筑面积95-142m ，销许均价3.05万元/㎡，精装修，拟交付时间2021年5月31日。
今天，我来到中建熙元府实探。项目售楼处位于小区东侧，可以看到周边的楼栋已经基本完工，底侧带商铺。
到达中建熙元府的售楼处时，售楼处正停着电，沙盘附近空无一人，会客区零零散散有几桌人正在咨询。
售楼处实拍
售楼员表示，中建熙元府在售的128m 、142m 大面积户型比较多，总价偏高，所以去化慢，项目本身定位偏改善，所以战线会比其他刚需盘更长一些。
我也从中介那里了解到，综合三次开盘情况，中建熙元府总体去化仅6成。目前在售户型95㎡、98㎡、115㎡、128㎡、142㎡，其中98㎡房源还有50多套，以中上楼层为主。
南京网上房地产数据显示，中建熙元府目前仍有481套房源未售。
10月25日起，南京网上房地产系统维护升级，数据或延迟上传
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市场饱和、购房门槛高...中介直言：交通和商业是短期硬伤！
在实探了中建熙元府和周边楼盘后，我采访了几位中介，发现该项目去化惨淡，可能有以下这几点原因：
1、市场饱和，项目自身定位与周边楼盘高度重合
据南京网上房地产数据，目前浦口区共有141个在售楼盘，3个月内就有20多家楼盘开盘，新房多了，买房人的选择自然也越来越多。
江北部分在售楼盘
单就老山脚下这几个楼盘而言，与中建熙元府一墙之隔的金隅紫京叠院，就和它形成强烈竞争。两者同样主要针对改善人群，主推大面积精装洋房，目前两者在交通、商业等配套设施上别无二致。在价格上，金隅紫京叠院也比中建熙元府更加占据优势，目前，金隅紫京叠院的销许均价为28989-29388元/m 。
同时，金辉白马云著、雅居乐雅尊府、明发香山郡、招商雍宁府等也均与之竞争激烈。
2、价格齐肩江北核心区，购房门槛高
目前，中建熙元府的销许均价3.05万/m ，而刚开盘的江与城、中海左岸澜庭销许均价也是3.05万/m ，后者位于江北核心区，更具竞争优势和发展前景。
在南京2035规划中，江北核心区被定义为江北城市功能的集中承载地、现代都市功能集中区，也是未来江北商业最集中的区域。地理位置上，江北核心区也更加靠近主城。在价格没有梯度的情况下，显然买房人对核心区的预期要高于老山板块。
按照3.05万/m 的均价，购买中建熙元府最小户型95m 大约需要289万，首付3成共86.3万，每月需还贷近10700元。购房门槛高，这对刚需购房者并不友善。
3、距离最近的地铁站2公里，两年内仍以自驾为主
高德地图显示，项目距离最近的地铁站文德路站1.9公里。目前，项目周围有地铁13号线凤凰山站 、沿山大道站等正在规划中。小道消息透露，凤凰山站将在2023年建成，届时出行将会更为便利。
项目附近公交车线路较多，项目距离最近的公交站台（健康学院浦口校区南）约400米。附近的中介告诉我，交通的确是附近这几大楼盘的硬伤，住在附近的居民，近两年的出行方式还是以自驾为主。
4、商业配套不够齐全，周边大型商业体仍在建
该项目周边较为大型的商业综合体有慕斯荟、金盛田广场、浦口市民中心，虹悦城和悦象城均属于在建状态。
为了满足小区业主的日常生活需求，该楼盘部分楼栋打造了沿街底商，但需要在大部分楼盘都交付了之后才对外出售，保守估计不会早于2021年。
目前日常生活主要依赖街对面明发香山郡的底层商铺，实探后发现配套较齐全，涵盖饮食、医疗、教育、物流等各个方面，业主入住后可以满足日常需求。
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实探样板间：房型方正，得房率85%，项目均为7-11低密小高层，舒适度高
目前中建熙元府在售户型95㎡、98㎡、115㎡、128㎡、142㎡，销许均价3.05万元/㎡，精装修，拟交付时间2021年5月31日。
本次推出的3套特价房分别是49栋304室、12栋203室、17栋903室，49栋304室建筑面积100.37m ，后两套房源均为116.97m 。
我参观了中建熙元府115m 的样板房，三室两厅一卫。总体而言，中建熙元府在房型和楼盘设计等方面没有什么硬伤，项目就在老山脚下，空气清新、污染少，比较适合娱乐休闲和养老，也适合一些经济条件较好的改善人群。
另外，项目打造7-11层的低密小高层，居住舒适度很高。
我在样板房发现，全屋的精装标准较高，均沿用国内外一线品牌，如威能、日立、西门子、科勒、摩恩、百朗、圣象等。“三大件”即地暖、新风系统、中央空调也一应具有。
样板房实拍图送上：
115m ，三房两厅一卫
客厅
餐厅
主卧
次卧
次卧
项目在售户型图如下：
从样板房和户型图可以看出，中建熙元府的户型不错，房型方正，全明通透，得房率在85%以上，但在采访一些顾客后我发现，大家对各类户型还是有一些自己的顾虑：
A户型次卧的门直接连着门厅，外人一进来就能看到房间内，私密性较差；
B户型的次卧门前就是洗漱台，如果有人正在洗漱，进出会造成拥堵，C也是一样的问题；
D户型三个卫生间让人觉得“太奢侈了”，次卧门直接连着门厅也是一个问题。
对于中建熙元府这个楼盘，你怎么看？欢迎在留言区留言评论。
