最近北京商场究竟怎么？有说十分冷的、持续暴降，也有说商场回暖、开端升温的。
其实两种观念都有所极点，全体看，北京楼市最近成交比较9-10月有所复苏，但远远谈不上回暖，只能说是在降息的带动下，外围方针宽松下，超高的性价比房源影响下，商场成交有所康复。
从网签数据看，单周，北京楼市的二手房住所网签2804套，算是月初一周相对来说仍是比较好的数据。2019年还有20天左右，本年的商场能够说还要看12月20的降息能不能完成，假如完成了，关于商场来说，很可能会持续筑底，假如不降息，那么楼市的调整也肯定会持续。
楼市的走势短期看方针、中期看方针、长时刻看方针。
关于北京楼市来说，方针十分区域商场的内部方针和外围方针。
内部方针不改变，特别是过严的非普通住所规范、限竞房供给井喷不变的话，商场不会有什么突变的可能性！
但外围方针，比方其他城市的调控松绑。降准降息等，关于北京商场来说，也会带来小阳春之类的短期动摇。
从楼市方针视点看，宽松肯定是趋势！不可能再有收紧方针出台的可能性，但宽松的起伏要看经济走势。最近深圳等城市能够说由于方针宽松十分活泼。
方针肯定是细微利好，这样的一种情况下，在2020年北京还有多少好的购房时机？
从新建住所的网签数据看，算计2019年供给了44110套住所，成交了33880套，超越了前2年的数据。但由于供给量太多，所以库存持续积压，当下北京新建住所的上市库存量高达77336套，这能够说是最近8年的最高纪录。
但必需要分外留意的是，库存7.7万套中，其实要区分成为现已预订库存与未预订库存，这部分在北京大约数量为1.7万套，也就是说，有1.7万套房没有签约，但事实上现已出售出去，尽管不扫除退房的可能性，但整体看，北京商场的商品房住所数据上的库存，总数大约在6万套！仍然是2011年后的最高点。
除了这个数据，还必需要看看，存量库存数据，依照2017年1月1日开端入市的项目核算库存（北京2017年前入市的项目根本现已售罄，少数剩下大部分都是由于各种前史留传原因）
依照这个核算口径，北京商品房住所上市库存套数为59251套，别的可售存量住所的套数为49400套。那么其实都是什么项目成为了库存？
首要：限竞房成为了商场的库存主力，特别是最近2年，北京入市的限价房算计高达5.68万套、实在网签成交2.37万套，库存积压了3.3万套，相当于全市43%。但其间有6000多套的预订房源，也就是说，限竞房的实在库存是2.7万套。
其次：限竞房还有多少供给量？
北京算计现已供给了105宗限竞房住所地块，算计规划中的商品房住所面积为991.95万平米，现已入市供给了的商品房住所面积为666.54万平米（其间大约有100万平米的配套部分）
也就是说，现已入市的限竞房住所土地，算计大约有400万平米左右，大约还有3.5-4万套的潜在供给量。
叠加实在的未预订的2.7万套库存，限竞房这个品类，还有大约6.5万套的总供给量。（不核算往后的土地供给）
北京现在算计有8宗住所土地等候成交其间
限竞房地块只要一宗：
北京市房山区良城镇FS04-0100-6076等地块R2二类居住用地、A33基础教育用地、F3其他类多功能用地
共有产权地块有3宗：
北京市丰台区吴家村梅市口路1615-761、1615-762地块R2二类居住用地
北京市团体建造用地区级统筹大兴区瀛海镇YZ00-0803-2003、2004、2005A、2005B、2008地块使用权出让
北京市团体建造用地区级统筹大兴区瀛海镇YZ00-0803-2009、2012A、2012B、2015地块使用权出让
未来还有怀柔、顺义、石景山，4宗不限价住所地块出让。
看数据，假如依照土地招拍挂成交核算，2019年算计商品房住所地块成交了32宗，其间限竞房20宗，不限价商品房住所地块12宗，占比37.5%。
看土地挂牌时刻，2019年1月1日开端，北京算计挂牌新增商品房住所地块29宗，其间不限价商品房住所地块15宗，限竞房商品房住所地块14宗！
所以从趋势看，从2017-2018年，悉数限竞房的土地供给，到2019年，北京现已转变成为了限竞房与不限价商品房住所各一半的供给节奏。
爱惜现在的优质限竞房，尽管往后还要，但不限价商品房供给也会添加
最终总结一下：
我国房地产商场短期看方针、中期看方针、长时刻仍是看方针。
1：买房看方针，方针看信贷，利率的高峰现已在8-9月呈现，利率下调是趋势，特别是MLF下降后，不管5年期的LPR怎么改变，社会资金本钱肯定是下降的。
2：其他城市，包含深圳等城市的豪宅税改，各地的人才方针，北京的调控方针全国最严，但微调部分过于苛刻的方针现已到了窗口期。而依照北京商场的需求积储时刻和周期，现在楼市根本是3-4个季度的小周期，依照正常看，新年前后会挨近2019年头。
3：土地商场供给呈现了改变，尽管仍然全面限价，但看2019年的土地商场，不限价商品房地块现已超越15宗，从供给节奏看，2020年入市的不限价房会添加。
4：北京的房价在跌，限竞房现在是最难过的时分，2019年11月28日北京住所库存高达7.28万套，这一数据是2011年8万套之后的接连8年最高点。2018年6月来，北京限竞房供给高达5.19万套，签约只要2.25万套，库存限竞房高达2.93万套。供给量井喷的最高峰现已曩昔，最近2个月供给节奏显着放缓。
不管是五环内，仍是五六环之间，明星项目现已根本入市。现在假如你买房，你的话语权最大。往后走，好房子份额锐减。
5：北京商场的杠杆率全国最低，并且现已持续3年，在挨近无杠杆的情况下，商场还能在2018年3季度，2019年1季度呈现小阳春，当下的价格现已比较2017年一季度最高点下调了15%-20%。叠加通货膨胀率，相当于廉价了25%，危险现已小许多。当房价不再上涨往后，我们关于往后该买房仍是卖房有些苍茫，是去是留不知道怎么正确的挑选。
供给预期平稳，优质房源削减的时分，最佳窗口期确实到了。而决议你该不会是真要买房要看2019年12月20日的LPR,在猪肉价格平稳下，下次降息起伏多大！假如再次降息，那么方针宽松能够预期，能够抓住看房了。假如不降息，那么房价将还会持续跌一波。
