商场解读|房价解析 | 楼盘测评| 商业谈论
2019年土地篇和房价篇的盘点，AI君现已完结，本次带来一篇较为的特别的——维权篇。
维权难讲，所以AI君想了又想，爽性给咱们讲几个故事吧。如有雷同，冷暖自知。
1
史上最快维权纪录？
作为一个普通人，老王历来都对自己的命运有着明晰的认知，也就不盼望自己能买到那种“不会维权”的好房子。不过他没料到，自己房子还没买就维权，可谓“史上最快维权纪录”。
2016年年末，西安商场已有了复苏的影子，某楼盘摇号现场坐的满满当当，主持人神采飞扬，台下气氛凝重。20分钟曩昔，200-300号一直没人被叫到，有购房者提出要求检查乒乓球，置疑未放置段号。主持人自傲的约请购房者上台验号，然后……还真的没放。
现场迷之为难了5秒，接着就欢腾了。
终究项目负责人出头，当场再开一栋楼，并给到全部购房者额定1%优惠刚才“停息公愤”。老王对此却是很满足，究竟终究以更廉价的价格，选到了适宜的房子。并且房企其时也提早销完一栋楼。这个双赢的成果，导致后来有街坊说，那是房企的营销“套路”。
但不管怎么说，有了如此魔幻的阅历打底，老王对后来震惊全国的“摇号门”事情毫不意外；对自己其时交的1万元“团购费”，并未算在房款，而是被房企“转嫁营销费用”气定神闲；对其时买房许诺的，交房送“笔记本电脑”，交房时变成了送“笔记本”心态安稳；对其时房企许诺的老带新送5000元物业费，2年没踪迹也表明了解。
“首要后来房价涨了。”老王端着老干部茶杯，一直保持着平缓的浅笑。“只需不降价，这些都不是问题。”
关键词：摇号做弊、赠礼撤销或概念掉包、老带新推迟、团购费即营销费转嫁、降价维权。
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AI君有话说
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转瞬2020年商场进入横盘期，摇号做弊是不大或许了。但团购费却是横盘期”必备“。但好的是，购房者相同把握了更多议价权，找领导要优惠，特价房捡漏，甚至半价房抽奖都是能够的。而关于降价维权，因无法令依据和合同维护，大都无疾而终。国家说了，住所不炒，静待周期。
2
一纸规划
小李由于规划师的工作，自认为是个很有“构思”的人，直到他买了房。
家门口的地铁，在买房后改线了。门口的校园，在买房后划了新的学区。两个完美闪躲避他想去拜佛。小区内部规划失配更是让他大跌眼镜，美化不行，漆来凑。塑胶田径运动跑道，漆来凑。水景不行，漆也能够凑。
“这是什么漆？”他振臂呼喊，“这是神笔马良的漆！”
小李的朋友小兰，则为“百变美化”所困扰。
小兰买房时，父亲一眼看中了能够见南山的户型，不吝与家人争论，终究以每平多800元/平的价格拿下。惋惜全家入住后，南山看了不到半年，二期本来的美化公园遽然平地起高层，把南山挡的结结实实。老爷子每天早上起床见不到南山都极胸闷。以至于之后几年里，别提“山”了，“南”都成了他朋友家的“忌讳词“。
好在小兰在闺蜜小新得到了带着愧疚的安慰。
小新笑着说，“入户大堂不知去向，凶猛吧。不过我这算好的，我一朋友后来发现了自己买的房子，是房企违规加盖的，本来规则30层，建了33层。现在几年了现在拿不到房产证。入户大堂罢了嘛，飞就飞吧。”
中华言语文明博学多才，都说“一纸规划”，本来一纸的背面，意味着一支能够随时添改的笔。
关键词：外部配套危险在于——城市规划改变的不可抗力，学区区分的不确定性，内部配套或许发生的危险在于——配套改变、楼层加盖、配套践约或推迟交给。
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AI君有话说：
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外部危险，城市规划改变的确具有不可抗力，这连最有阅历的买手都或许“失算”。而入学许诺已在出售中清晰制止，用不许诺避免虚伪许诺。但关于购房者来讲，本身带有校园规划的项目，学区同步区分已是潜规则，仍旧具有吸引力。
至于内部规划改变，挑选品牌房企能够尽或许的避免60%的危险，部分实力微弱的在学区争夺上甚至都有成功事例，但相同的，大型商业要留意交给时刻，不然有延期危险。此外买房记住找售楼部的“红线公示”，选楼位必看。但要想彻底躲避危险，那只能挑选二手房了。
3
见过换物业的，本来房企也能换
“哥你知道吗？我家开发商换了，自此以后，我就不是XX业主了。”
小白哭丧着脸，把手机上股权转让的新闻，拿给做地产的长辈看。
“很重要吗？”长辈看了看，呼噜呼噜持续吃面，“小项目能够被品牌房企收买，飞上枝头变凤凰。人家咋就不能在卖完房后，给你打回原形？房企收买项目，你要要点看，房子是谁建的，户型是谁规划的，物业是谁家的。三项好歹占一项，假如这三项都是老东家的，那我问你，新任接盘大佬的品牌实力体现在哪里？”
“哪里？”小白懊丧的看着长辈。
“……溢价才能。”
长辈摸了摸小白的头，带着一点怜惜。
关键词：物业改变、开发者改变
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AI君有话说：
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从2017年开端，许多品牌房企以收买或联合开发的方法进入西安商场，其实这种缓兵之计在2016年就现已有房企干过。对购房者来讲，比起品牌，城建、户型规划、物业出自谁的手笔相同决议问题。
4
样板间的隐秘
老李有点溃散。由于他收到的房子和最初的样板间不太相同。详细哪里不相同，根本便是哪里都不相同吧。样板间的学识，早已脱离了“缩小家具，扩展空间的”的低级趣味。
君不见，主卧衣柜是画的；君不见，样板间找不到冰箱的；君不见空调机位做成餐厅的……为了视觉效果夸姣，全部皆有或许。
老李翻开最初拍的手机相片想与人理论，女儿则淡定的拿过手机，纤纤玉指在手机屏幕上一戳一拉，相片扩大，飘窗上的金属立牌写着“此处非交给规范”。
关键词：样板间与实践户型规划不符、户型“假”通透、连廊规划导致消防通道不符安全规则、消防管道喷淋在房子顶部，揉捏层高级。
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AI君有话说：
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除掉实体样板间或清水样板间，样板间仅仅参阅。购房者仍是要看户型，比方分辩一下“半通透”和“通透”，对着带尺度的户型图想一想最小的房间是够用，此外商改住的LOFT要特别留意消防管道喷淋是否会悬在天花板揉捏层高。
5
延期交房与强制交房
每年的九十月到年末，都是维权的黄金时期，由于此刻也是交房顶峰。
首要，不交的。
这是个沉重的论题。购房者最怕的莫过于烂尾和延期交房。在合肥有某项目延期交房达20个月，导致几对新婚夫妇的婚期都推了一年半。烂尾则更是购房者的噩梦， 不只财物堆集根本冻住，未来的日子亦会深陷维权泥沼。
要躲避危险。当然五证齐满是底线，与此同时，关于不知名的项目，是否有烂尾前史都要查清。特别警觉那些更名改姓的楼盘，许多都有黑前史。终究在天眼查筛一遍房企失期记载，谨防掉坑。
其次，强制交的。
现下西安甚至全国，强制交房的项目增多。强交一般包括“三通”未完结和“两书一表”缺少。许多项目没有“竣工检验存案表”，即要求业主收房。此刻最能维护业主的便是购房合同，如当最初没有“先验房再收房”的约好，至少也要在收房文件中注明“未验房”等字样。
6
精装降标
由于现在西安市面上超越对折都是精装饰，但精装饰偏偏又是争议性最大的部分。
部分购房者开门变惊装，包括但不限于天花板开裂，墙纸开裂，厨卫镜子花掉，地板软，碎瓷砖拼整块，水池台盆开裂，新风体系是个洞，赠送的电器更或许首要“退休”等，例如某小区赠送的空调就不制冷不制热……这仍是有据可依的，没有的还包括装标“值不值”价这种更难界定的问题。
首要，精装饰规范只要“适宜”，没有“合理”。各项目距离大，没有一致辅导。其次，许多精装规范在合同中模糊不清，缺少清晰的契约保证。这就让购房者在后期维权中因缺少依据处于被迫。终究变成与房企“了解不同”，终究“互相了解”的成果。
而这一问题的处理，终究必需要依靠更为谨慎的法令条款作出束缚或辅导。
好在从全国视点来讲，现已有渐渐的变多的城市推出了“制品房细则”，除掉精装规范分级外，也要求“开发企业就其核定的制品住所装饰工程价格对外承当法令责任”。对购房者来讲，可躲避“虚伪精装”和“装饰信息不透明”的牟利圈套。对房企来讲，也不失一个经过更具差异化的产品，打破限价的合理方法。
信任跟着制品房交给的干流趋势，以及西安与国际化接轨的内生动力，西安和西咸新区值得等待。
例如西咸新区就已首要出台规划建造质量规范 （2019）。要求精装辅导造价不低于1500元/平方米，并供给至少3种不同层次的装饰计划供住户挑选。对精装包括项目做了规则。虽还粗豪，但已代表了趋势。
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AI君有话说
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有没有交房不维权的房子？
但对许多人来说，买房便是咱们人生一次“孤勇”。由于半生积储和20年以上的借款，是依据规划图、规划图和样板间托付的。有时付款时合同签的“稀里糊涂”，付款后寄希望于开发者的诚心。
但决议于房企诚心的，除掉其长时间堆集的品牌口碑，方针的规范化，还遭到全体商场大环境影响。比方限价压薄赢利，比方城改浪潮助推高周转，比方供需失衡让购房者逼上梁山……但2020年在商场进入横盘期，项目需要以质量拿回话语权的布景下，横盘商场能够赋予购房者更多力气。比方就AI君的探盘阅历，现已有渐渐的变多房企将园林实景出现，户型实景出现作为自己的中心竞赛力之一，且未来在许多楼盘地段同质化的竞赛前提下，将会把更多精力用于产品打磨……这些都是购房者能够等待的。
终究，祝福咱们在2020年，都能买到真实的好房子。
撰文 ：AI君
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