享誉全球的房地产服务和咨询参谋公司戴德梁行，近来回忆了2019年广州地产职业各首要板块的商场体现，并展望未来的职业热门及开展走向。房地产进入下半场，正是存量博弈进行时。回忆2019年，《粤港澳大湾区开展规划大纲》重磅出炉，10万亿级经济总量的大湾区成为地产圈“流量王”，未来跟着交通网络的完善，将进一步打破珠江东西两岸的壁垒，促进人流、资金流及高端要素的高效活动，为商业地产出资、TOD项目及片区开展带来更多或许；以旧村、旧厂及老旧街区改造为主的城市更新火力全开，全面激活存量财物及低效用地，开释很多优质土地资源，为工业导入及城市功用进化带来可观空间。未来广州地产职业的开展时机及出资时机在哪里？戴德梁行给出了独到见解。
微观环境：GDP增速跑赢北上深TOD未来大有可为
2019年前三季度，在固定出资和消费的拉动下，广州经济形势杰出，GDP增速为6.9%，跑赢同为一线城市的北上深。前三季度社会消费品零售总额高达7347亿元，增速8.2%。
图1:2019年前三季度全国及一线城市GDP增速，数据来历：国家统计局，广州、深圳、上海、北京统计局
在粤港澳大湾区开展框架下，广州向着全球重要交通纽带跨进，规划并投入建造多个要害交通纽带，大幅摆开城市开展格式。未来跟着包含广州南站、白云站、广州北站及南沙等多个纽带的老练与兴起，将为片区协同开展供给微弱动力。而在带动区域增值、优化工业结构、加快人口导入及完善城市功用上大有可为的TOD，或将成为下一个“掘金”热。
大宗买卖：总出资额回落 写字楼连任买家“最喜欢的出资物业”
2019年，全国大宗物业出资商场（单宗成交金额1亿元以上）坚持千亿规划，录得约2830亿元总出资额。一线城市领头，其间广州商业地产商场共录得16宗大宗买卖，成交总额为111亿元。商业地产出资买卖首要会集在新建写字楼及商铺，但本年以来，广州一手供给量大幅下降，1-11月广州写字楼及商业同意上市面积同比下降41.2%，某些特定的程度上影响了商场的出资总额。
图2:2013-2019年广州大宗商场成交金额，数据来历：戴德梁行长时间资金商场部及研讨部不完全统计
在成交的物业类型中，写字楼以成交金额占比逾7成，卫冕出资者最喜欢的物业。新式区域被看好，黄埔区本年迎来大迸发，共录得八宗成交，买卖总额占全市的57%。工业实力雄厚的黄埔作为全市经济体量第二大的行政区，对工业载体的需求坚持旺盛，写字楼及工业物业都是出资者重视的要点。如紧靠未来开展中心世界金融城的鱼珠港，2019年共录得四栋写字楼转手，成交金额共39亿元。而得益于商业气氛稠密，出资者亦热衷于晋级改造物业取得财物价值的进步，老旧物业一再“回春”，如越秀区的多个商业裙楼及混合用处的物业项目，包含西门口广场、东方文德广场、东山锦轩及东山汇等，录得24亿元人民币成交，成为买家争相“抢滩”的香饽饽。
戴德梁行华中区资本商场履行董事及主管苏俭婷介绍，从全国或广州本地商场来看，近年来内资买家以大比重在买卖结构中“占上风”，外资买家继续张望。2019年大宗物业出资成交额中，内资买家占比92%，以自用型买家和政府机构为主导。其间政府机构置办物业为草创企业供给工作场所是支撑大宗成交的重要力气，如在第四季度某政府机构购入中新常识城的广州绿洲城一栋超甲写字楼和6栋小独栋的物业。苏俭婷猜测，未来有工业、方针支撑的新式商务板块及传统区域有改造空间的物业，将继续遭到重视。而在大湾区盈利方针下，外资商场活泼度将有增无减。
写字楼商场：新增供给创十年新低 空置率坚持低位
2019年，广州甲级写字楼商场仅四季度有一新项目入市，即珠江新城商圈天德广场，为商场开释9.6万平方米新增供给，可谓近十年商场新增供给的最低值。到年末，甲级写字楼空置率5.5%，同比微降0.1个百分点。商场全体供需平衡，但与近10年年均新增供给及净吸纳量约40万平方米比较，距离较大。在经济环境不明朗的压力下，不少业主“以价换量”，使2019年全市均匀租金同比下降1.7%，达190.8元每平方米每月。
图3:2010-2019年广州甲级写字楼新增供给、净吸纳量及空置率体现，数据来历：戴德梁行研讨部
琶洲商圈“独领风骚”，租金同比微升1.6%，增速领跑全市。且因为2018年末新入市项目在2019年的租借体现杰出，推进琶洲空置率从2018年年末19.6%降至6.9%，吸纳体现“可圈可点”。在租借成交上，珠江新城及琶洲别离以42.5%及40.2%的面积占比，独占鳌头。TMT职业、以律师事务所为首的专业服务业租借体现活泼，主导了甲级写字楼的租借成交。值得重视的是，金融业租借占比较上年进步10.9个百分点，保险公司及证券公司动作一再。
图4:2015-2019年广州各商圈甲级写字楼空置率走势，数据来历：戴德梁行研讨部
未来5年，全市甲级写字楼新增供给共318.9万平方米，将会集在琶洲及世界金融城商圈，两者占比别离高达62%及23%。一起，市政府及各区政府力推多项方针，在新落户企业奖赏、工作用房、经济奉献和专业商务楼宇奖赏等四个方面发力，大力引入金融业、专业服务业及IAB职业相关企业。戴德梁行华中区研讨部助理董事及主管袁雪玲表明，短期看来，外部经济环境的影响及新增供给的入市，将推进甲级写字楼空置率小幅上升，且因未来5年新项目会集在新式商圈，租金或呈结构性下调；长时间看来，利好方针不断，写字楼租需求稳中有升，租户结构在职业调整洗牌后，将更趋健康。
零售商场：线上品牌爱开店 “颜值经济”正当红
2019年广州优质零售商场有6个购物中心开业，为商场放出约43万平方米新增供给，成为近年零售商场的供给“小顶峰”，全市优质零售存量被拉升至470万平方米，均匀租金同比上涨4.3%达789元每平方米每月，空置率同比下降1.6个百分点至6.5%。
图5:2019年全市及各商圈首层均匀租金、空置率，数据来历：戴德梁行研讨部
从零售项目新进品牌业态散布上看，以唯品会、完美日记等为首的线上品牌在曩昔一年活跃插旗购物中心，继续扩张；大受年轻人，尤其是95后追捧的“颜值经济”全面兴起，与其相关的“颜值”业态，如化妆品、珠宝首饰及美发、护肤等品类，扩张态势显着。在全国“遍地开花”的首店经济同样在广州大放异彩，如Van Cleef& Arpels、SAINT LAURENT、MONCLER、始祖鸟及%Arabica等纷繁前进体育中心商圈。快闪店、主题展览等成为备受商场喜爱的营销法宝。
2020年，估计广州优质零售商场将迎来约70万平方米的新增供给。跟着金融城、增城新塘、番禺万博板块日趋老练，广州商业地图将继续外扩。袁雪玲猜测，5G年代到来，以华为、小米、OPPO为首的手机品牌将坚持高速扩张；以“颜控”著称的Z代代成为消费生力军，珠宝首饰、化妆品、美发美甲、皮肤护理、拍摄等有用进步个人形象的业态，有望继续扩张。老练片区的零售项目迎来“改造热”，如粤海仰忠汇、海珠万达广场经过项目改造从头开业，为区域顾客带来全新体会，西门口广场、越秀新都会等项目也在改造进行时，以期经过租户调整完成项目增值。
土地商场：供需量再创新高工业用地成交量猛增
2019年广州土地供给量大幅添加47.2%，成交量亦体现亮眼，同比添加40.5%，创前史新高。因为工业土地成交大幅放量，使均匀楼面价下降25.4%至4,510元每平方米。从各类型土地供给面积占比来看，2019年工业土地供给量以近5成占比拿下半壁河山，而住所用地供给占比仅32%，大幅度少于2018年的47%。因工业土地可观的供给量，2019年其成交量大幅回升到671万平方米，住所用地成交量为377万平方米，与2018年相相等。
图6:广州历年土地成交状况，数据来历：我国指数研讨院，戴德梁行研讨部
受主城区土地供给稀缺的影响，荔湾、越秀、海珠、银河及白云等行政区2019年土地成交面积从2018年约17%的占比下跌至7.7%。另一边厢，以黄埔、番禺、南沙、增城为首的外围区域土地成交面积，则从2018年约83%的占比，拉升至2019年的92.3%。增城区以40%占比，成为住所用地的成交大户，南沙以26%占比紧随其后。受银河及荔湾区的高价宅地入市影响，全市住所用地的成交楼面价结构性上涨9.5%至12,461元每平方米。商办用地的成交主力区域由银河转向黄埔、南沙、增城等地，使全市楼面价结构性下调22.5%至6,723元每平方米。
袁雪玲总结，2019年房企融资困难，宅地商场受影响；政府活跃引导工业高质量开展，工业土地成交量大涨，未来跟着工业迭代晋级及高新技术的开展，对土地的需求也日积月累。2020年跟着活动性的合理富余和方针优化，住所商场或将回暖；房企的融资难度及本钱均有望下降，其拿地活跃性将有所进步。有用盘活存量财物及低效用地，并往往占有较好区位的城市更新项目，有望借力新一轮方针春风，迈出更大的脚步。
住所商场：方针调控多为定向微调 商场坚持理性
2019年住所商场的调控方针多为定向微调，如入户方针微调、商改住方针、LPR利率、南沙共有产权房及人才方针、花都人才新政、黄埔购房新政等，影响楼市去化。一手住所商场供需回归理性，成交相对平稳。分区供给来看，2019年一手商品住所供给较2018年削减2成，全市各区供需全体平衡。二手住所商场成交量继续走低，2019年前十一个月一手与二手住所成交套数之比为1.0，没有全面进入存量房年代。
图7:近年广州一手商品住所出售体现，数据来历：我国指数研讨院、戴德梁行研讨部
袁雪玲猜测，商场在方针调控和放宽信贷等利好加持下，将坚持达观平稳。曩昔三年，广州宅地成交建筑面积逐年递加，新房供给面积有望添加。跟着调控、信贷等全体购房环境的变好，或将影响买家入市，商场供需将稳中有升。
关于戴德梁行
戴德梁行（纽约证券买卖所股票代码：CWK）是享誉全球的房地产服务和咨询参谋公司, 经过兼具本乡洞悉与全球视界的房地产解决方案为客户发明杰出价值。戴德梁行遍及全球70多个国家，设有400多个工作室，具有51000名专业职工。在大中华区，咱们的22家分公司合力引领商场开展，并于 2017和2018接连两年连任《欧洲钱银》归纳实力、租借及出售署理、评价、研讨四项我国区年度大奖。2018年公司经营收入达82亿美元，中心事务包括物业办理、设备办理、项目办理、租借署理、长时间资金商场及参谋服务等。
