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日前，高新区传来重磅消息，四川省教育科学院确认领办高新区新川4所学校，对新川片区的教育发展起到重要推进作用，不少网友还在询问是否有机会把房买在新川。
新川作为高新区，乃至成都最受关注的区域，从2010年政府提出“新川科技园”概念至今，已经过去10年。
回头再看新川的10年建设，虽然会诟病其发展缓慢，但或许正得益于不急于求成的开发，才保护了新川的高质量呈现。
首先，说到新川,许多购房者，甚至成都土族都并不了解。
新川有狭义和广义之分，狭义的新川为新川创新科技园（以下简称科技园），广义的新川（居住意义上的）则指以科技园为核心的新川板块。科技园内的学校等优质配套有可能辐射周边楼盘，给区域带来利好。
/新川创新科技园和新川板块区位
虽然新川从最早的概念规划至今已经过去10年，但呈现速度较慢。不过，新川是高新区剩下的唯二（另一个是大源西）两个整体性完整的板块，潜力不容小窥。
2020年新川将迎来地铁开通，学校陆续招生，总部基地企业接连入驻的局面，加之区域TOD建设加快、道路骨架已搭设大半，路网黑化工程推进加快，多个学校和邻里中心接近竣工，大量住宅项目拔地而起，即将入市的金隅·金成府估价近4万……
十年新川，2020年将迎来大爆发吗。
01
/进度/
北区热火朝天，南区一片荒芜
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从目前建设情况去看，新川科技园北区的建设更加迅速，主要得益于金隅、融创、北大资源等大开发商也集中在这一片。南区则仍相对沉寂，荒地较多，规划的学校和邻里中心还未动工。
1
教育配套
关键词：省教科院领办，园区第一所小学
大家对于园区内规划的22所公立学校（13所幼儿园＋7所小学＋2所中学）都很熟悉了。但这么多学校谁来领办，对此则感到心理没底。
日前，四川省教育科学院确定与高新区合作办学，领办的4所学校均位于新川板块，3所学校位于新川创新科技园内，给新川带来又一重大利好。
听惯了“四七九和五朵金花”，大家可能不熟悉四川省教科院的咖位。因此有必要讲一下。
各级教科院是其下属行政区域教育部门下属的事业单位，要承担教学科研、教育研究、师资培训、考试命题、教学评价等职能。发行教材和出考试卷的教科院新川办学，直白点说，就是评委出来参赛了。
此次签约仪式，出席的领导也是重量级，四川省教育厅党组书记、厅长李江和成都市委常委、高新区党工委书记方存好，及双方主要领导悉数出席。从签约仪式规格来看，说明此次合作能极高，也为后期协议落地奠定了基础。
此外，教科院作为一个教学管理单位，可以整合资源，将教科院所拥有的各项资源进行调配与共享；通过主管的师资培训渠道，选拔出较强的管理团队和师资水平；依据教科院信息化、体育艺术等研究部门，进行多元课程设计，形成特色增亮课程。这些都是其他单位无可比拟的优势。
本次合作，省教科院直接在新川领办4所学校，分别是，四组团一幼（四川省教育科学院研究院附属实验幼儿园）、四组团一小（四川省教育科学院研究院附属实验幼儿园东区）、新川一中（四川省教育科学院研究院附属实验中学）及位于园区外的祥明一路东侧小学（四川省教育科学院研究院附属实验幼儿园西区），园区内的3所领办学校自成一套K12教育体系。
目前，领办学校中，四组团一幼已即将完工，9班制；四组团一小，预计2020年完工；新川一中已竣工，预计2020年9月招生，48班制。园区外的祥明一路东侧小学，已于2019年底立项招标，预计2021年完工。
/新川一中预计今年9月招生
/新川一中实拍图
园区内其他学校，建设进度如何？
目前，22所学校中已完工2所，即将完工6所，在建7所。22所学校采用组团式布局，从二组团-六组团，都规建了独立且完善的K12教育体系。
新川第一幼儿园（三组团一幼）已开学四个月，新川一中于2019年5月全面竣工。2020年，园区第一所小学和5所幼儿园将预陆续完工。优质学区是房价的强硬支撑，新川其余学校的领办机构是否还会带来惊喜，拭目以待。
2
产业配套
关键词：oppo第二运营基地，AI创新中心和生物医药创新孵化园，天府智媒城
除了教育，新川的产业配套也是重头戏，相比纯居住的大源，产业是新川科技园比较独有的资源优势。
新川创新科技园参照“园中之城”的规划理念，以引入电子信息、生物医药及新经济产业为核心。目前已有包括OPPO，浪潮，北大方正，拓尔思，超图软件，蓝盾信息，迈科，美敦力，海思科药业，微芯生物，好医生等多个重大项目确定入驻园区。
考虑到产业基地众多，购房妹再次不一一赘诉，挑选几个具有代表性的项目，讲一下施工进度。
oppo第二运营基地建成后将成为成都又一突破200米高度的建筑，也将成为新川片区的新地标。研发主塔楼规划高达206.3米，地面42层，从施工进度看，目前主塔楼的建筑高度已至地面30余层，外围钢结构也已完成20余层的施工。其副塔楼已经接近封顶状态。项目一位实施工程人员透露，预计今年中旬完工。
/OPPO第二运营基地研发主塔楼
园区内两个大型专业孵化园，AI创新中心和生物医药创新孵化园，均已建成，二者可为入驻企业提供从产业孵化到产业加速再到产业龙头的全周期产业覆盖服务。
今年7月底，成都传媒集团向全球发布“天府智媒城”项目还未开工。项目定位打造高清视频产业园、国际智媒总部发展区，占地1300亩，分三期建设，工期3-5年。目前已确定引进新华社、人民网、央视网等中央级媒体，联合百度等互联网媒体，可形成“内容＋技术＋渠道”叠加驱动的智媒体传播平台。
总的来看，科技园北区的摩天楼群已具雏形，相应产业就位后，园区将迎来新气象。
3
商业配套
关键词:邻里中心1/8号，天目中心，博雅城市广场
有人说，新川的一个大型槽点就是没有商业配套。
其实，科技园的商业模式不同于强调规模和体量的传统商业，它参照新加坡新型社区服务理念，更注重15分钟生活圈内的便捷性。因此，在园区布局了8个邻里中心。
邻里中心是围绕从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”等十余项居住配套功能于一体的居住区商业中心，强调在步行尺度内，为社区居民提供一站式商业服务。
目前，龙湖九里晴川北侧的邻里中心1号（包含一个综合体和一个运动场），综合体地面高度已有四层，有望年内封顶，明年投入到正常的使用中。邻里中心8号，进度与之相近，同样预计2020年完工。邻里中心2号和4号正在进行地下施工，其余未见动工迹象。
/天目中心效果图
除了邻里中心，园区内天目中心集超甲写字楼、高端精品酒店、精品物业和独立商业街区于一体，博雅城市广场由四座办公塔楼及三层商业裙楼组成，二者虽没有环球中心、In99和银泰城的洋气，但搭配其他写字楼配备的零星商业，也能较好的弥补区域商业业态不足。
目前天目中心已完成封顶工作，进行塔楼外立面幕墙施工，其裙楼的部分商业已兑现，从现场看，幕墙设计很洋气。博雅城市广场进度也不赖，项目所有楼栋均已封顶，其中靠东侧的塔楼慢慢的开始外立面幕墙工程的施工。从现场进度看，2020年如期完工不成问题。
4
交通配套
关键词：三横三纵，地铁1/6号线，TOD
新川创新科技园现已形成了华阳大道、和迎大道、新川大道和红星路南延线、新成仁路，成仁快速路“三横三纵”的路网体系，其中新川大道和新成仁路未完全完工，正加速推进路面黑化工程。园区内部分区域存在断头路现象，且短期内无连通计划。
已建成的地铁1号线在此设有广都和五根松站，预计2020年开通的地铁6号线穿园而过，在园内设有5个站点。地铁对区域的带动作用无需多言，6号线能够拉近新川去多个区域的距离。
园区内还规划了一个TOD项目，即新川科技园南站TOD，总面积2446.4亩，核心区约206.5亩，能充分的利用地铁轨道资源，将商场、办公、住宅、学校串联一体，打造24小时生活圈。项目以6号线和25号线换乘站为基础，还未开工。25号线为成都远期规划地铁，开工日期尚不可知，因此新川科技园南站TOD项目也应该短期没戏。
/陆肖战TOD实拍
往北一战的陆肖站TOD很争气，是成都市首个破土动工的TOD综合项目，目前，陆肖站的TOD展示中心主体，即商业楼的主体结构封顶已于10月封顶，进入二次结构、安装和装饰装修阶段，施工进展顺利。陆肖站TOD建成后，或将给临近的新川带来利好。
5
医疗配套
关键词：省中西医结合医院高新医院
新川科技园内规建了省中西医结合医院（四川省中医药科学院附属医院），项目占地约80亩，规划中建筑规模约15万平米，床位规模1200张，包含门诊、住院、医学研究、教学培训、后勤辅助灯辅助用房，拟建成一座集现代化、智能化、园林化为一体的三级甲等中西医结合医院。
无疑，建成后将进一步完善区域医疗资源和公共卫生服务配套。但很遗憾，项目目前未有动工迹象。
6
休闲配套
关键词：新川之心，省级文化中心
整个新川之心公园占地约900亩，相当于2个浣花溪公园大小，伫立在新川科技园中央，使得周边7个组团都能尽享公园的翠色欲滴。
面积达40万㎡的新川之心公园西区已基本建成，绿化景观、配套用房、喷泉、空中飞廊均已呈现。其中空中飞廊全长1150米，腾空架起了成都高新区第一座立体公园。新川之心公园东区，也基本建成，已对外开放，丰富多样的水形态和雨水花园是东区的重要特色之一。
/公园飞廊实拍图
让成都人如枯苗望雨般守候的省级文化中心，原计划2018年完工，号称“缩小版的国家大剧院”，是四川省投资最大的公共文化建设项目之一，此前多次传说停工消息，政府也公开承认项目资金不足。
购房妹2019年3月经过项目时，周边居民说项目停工已有时日。复工以来，省级文化中心的进度并不明显，打围区域内一号楼和二号楼高度都无明显变化。但据网友爆料，二号楼正在进行地下施工。
/省级文化中心实拍图
幕后推进工作呈加速状态。招投标网站显示，2019年下半年省级文化中心动作频繁，先后完成了多项环节的招投标工作。
以上就是园区配套的整体情况了，总的来说，科技园内南北进度不平衡。北区热火朝天，南区则一片冷清。
从卫星图看，除了已呈现的部分项目外，园区大部分用地仍处于规划和待建状态。经过8年的建设，在本计划今年全部完工的园区内，仍分布着一大片空地，可见新创科技园的建设进度被放的很缓，也说明该区域仍积蓄了较大后劲。
02
/区域/
网红体质的的城南混血儿
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新川这股风，就是从混血“新川创新科技园”刮起来的。新川创新科技园，是新加披和四川省合作的首个科技园开发项目，也是成都市重要的国际交流窗口和创新创业平台。
在这里，规划实现产业高质量发展、城市功能和生态环境的有机结合，缔造一个产业、生态、人文高度交融的“世界交融之城”。直白点说，建成后，这里就是一个集工作、生活、消费于一体的“小城市”。
/园区被划分为7个组团分布
园区采用“6＋X”的布局，形成7个相对独立又有机融合的混合功能组团，每个组团都是一个15分钟生活圈，分布着办公区、居住区、学校、社区综合体等基础配建。
/7个组团分布的具体分布
建成后，在这10.34平方公里的土地上，将聚集众多高科技创新企业，规划居住人口达12万。可以对比的是大源12.2平方公里的土地上，常住人口就高达25万以上。因此单从板块容积率来讲，新川的居住舒适度优于大源。
以居住人口12万，人均30㎡住宅需求计算，则该区域需要约360万㎡的住宅总量。公开多个方面数据显示，2016年至今，新川通过招拍挂共成交14宗住宅用地（高新区共19宗），占比高新区总供应的73.7%，可开发体量约166万平米。尽管此前新川土地供应开闸，但相对于需求的360万平米量来说，仍然不够。
/新川创新科技园用地规划
由上图，紫色为总部研发用地，黄色为住宅用地，红色为商业用地。园区内产业、住宅、商业用地比例分别为5：3：2，住宅用地总占比为15%。据《城市用地分类与规划建设用地标准》，城市建设用地的居住用地占比20%-30%，根据城市详细情况取值。
新川创新科技园（非新川板块）居住用地仅占比15%，虽有上千亩土储蓄势待发，长期看园区住宅仍稀缺。在住宅用地占比极少这一点，新川和金融城有类似之处，所以新川的房子未来是否会像金融城一样站到价值最高点呢？至少新川在硬件上具备了这样的基础。
对于新川区域的发展，此前坊间有两个担忧。1是新加披已撤资；2是新川科技园停工。
对此，政府明确做出回应：不属实。去年4月，新加坡政府代表团一行20人，访问了新川科技园。至于谣传转投重庆，是另一个项目，并不代表新加坡从新川科技园撤资。
不过，部分重点项目受到资金不足影响的情况也有一定的可能存在。从新川科技园的重大项目“省级文化中心”来看，政府部门也承认“目前项目投资不足，正在优化中”。
03
/价格/
已较大程度兑换区域未来价值
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2020年，还要不要在新川买套房？或者还有没有机会买入新川？
对于看好城南，特别关注高新区的购房者来说，新川是2020年一定要去关注的板块，2020年也很可能是新川的爆发之年。
首先，新川发展后劲十足，符合南拓发展大势。从地理位置看，新川向北承接金融城三期，向南毗邻天府新区。目前，金融城和大源已接近饱和，中和片区拆迁改造难度大，相比较之下，新川白纸作画，平地立城，更便于承接城市扩张的野心。
第二，新川的“造城”虽未如预料般如火如荼，但也大有成色。园区内总部基地建筑日夜生长，路网基本成型，22所学校稳步推进，邻里中心轮廓出具，住宅项目大量拔地而起，地铁6号线即将兑换轨交红利，陆肖站TOD进一步优化城市功能……虽然外界总是质疑新川的成长速度，但新川的爆发期只会迟到，不会缺席。
/在建的宸光和悦
第三，新川规划理念先进，可避免建设早于规划而引发的城市问题。城市的后续建设，不应是前者的复制，而应是前者的升级。新川依托新加坡“园中之城”的理念，不断优化生活配套，调整建设方案，如调整容积率、增加商业自持等，加强了板块的强宜居属性。
第四，供地大拿新川，有上千亩土储蓄势待发。如果一个区域无地可售，意味着该区域的配套建设和溢价空间已基本定型。新川的上千亩土储及未完全兑现的配套建设，即可让大家对区域未来充满想象，也可有力补充未来货源。
因此，业内人士普遍看好新川的发展后劲，相信该来的一定会来，所以新川这只绩优股可以买。
/新川首块住宅龙湖九里晴川的窗外视野仍显荒凉
以龙湖九里晴川为例，该片区是目前新川生活氛围最浓厚的区域。项目源于新川创新科技园出售的第一宗住宅用地，2016年底开盘均价为11000元 /㎡（同时期大源新房均价15536元 /㎡），随着区域配套完善，两年后（即2019年）龙湖九里晴川二手房成交均价便升至23596元 /㎡。市场用真金白银证实了新川的实力和后劲不容小觑。
/龙湖九里晴川周边未拆迁区域
但考虑到新川经过“三年翻番、网红扎堆、增速逆天”等爆红阶段，已经较大幅度兑现了区域的未来价值，因此购房者也应更关注房子的居住属性，想通过一套房子赚个盆满钵满，难。自住群体，最好也做好3-5年后，周边配套甄于成熟再入住的准备。
毕竟从2万＋的豪宅走出来，看到大片菜地以及穿梭其中的中华田园犬，加之买个菜也要骑行15分钟，生活体验及心情，或许就无美丽可言了。
04
/盘点/
区域已售、在售及待售楼盘有哪些
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chengdugouifangzhinan
本妹手动统计了区域内近两年已售、在售及待售楼盘情况供大家参考，如有疏忽请谅解。
2018年，区域最高房价为北大资源紫镜府15540元/㎡；2019年区域最高房价为德商御璟天骄25803元/㎡。目前，除德商御璟天骄和北大资源紫境府外，其余项目均已售罄。
北大资源紫境府自2019年12月开盘后，520套房源仅剩24套，其中18套为高总价的251㎡大户型，总体去化不错。德商御璟天骄自2019年6月开盘后，202套房源还余23套，余房的价格区间为326万-613.6万元，去化一般。
从去年北大资源紫境府和德商御璟天骄的去化来看，即便周边配套呈现十分有限，市场对新川的价格接受值也达到2w关口。受产品优势加持，部分高端客群对新川的价值接受值达到2.5w关口。
目前新川的剩余房源，一个是单价较高德商御璟天骄，另一个是总价较高（大户型）的北大资源紫镜府。或许2020年，中建锦澜壹号和金隅金成府一助攻，这两个项目就能顺利清盘。
中建锦澜壹号，预计推出6+1和13+1楼层为主的小高层住宅，考虑到实际楼面价约1.6万元/㎡，斗胆猜测新房均价2.5万＋。
金隅金成府，容积率低于2.0，为别墅与高层组合的高低配，目前高层已修至10层左右，售楼部基本完工。考虑到实际楼面价2.5万元/㎡，小高层也或将卖到3万＋，这价格可比锦城湖豪宅西派澜岸（精装2.74万元/㎡起）和锦城湖学区房中州锦城湖畔（清水2.63万起）硬气。
区域配套未起，市场能否支撑起新川一跃再跃的房价，拭目以待。
主编：邱 薇
主笔：黄 玲
编辑：小甜甜
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