有 觀 點 丨 敢 不 同
以云贵川渝为中心的西南城市群，是很多一线明星房企的重仓之地。有的厚积薄发，成绩和品牌认知都“惊为天人”；有的壮志踌躇，却将一手好牌打得稀烂。高增加成绩的背面是怎样的战略逻辑？“黑粉”很多的背面是否堕入品牌信任危机？
对此，凤凰网房产重磅推出“2019年城就年终盘点——房企西南‘大戏’”系列报道，对碧桂园、绿洲和蓝光等重仓西南的房企，以及金隅、今世、中梁和中南等初来蓉城的“新人”，从拿地、出售额、营销动作等多维度来揭晓，这一年中它们埋下的伏笔。
这一期，咱们的主角是新晋成都的房企中南置地。
2017年，中南高调入蓉，仅一年在成都便拿下6块地，引发商场高度重视。
中南置地实力雄厚，曾参加建造北京鸟巢体育场、首都机场、国家大剧院，是国内仅有的三家具有“特一级”资质的企业之一——房屋建筑施工总承揽特级+建筑职业规划甲级，曾获颁鲁班奖、詹天佑奖、钢结构金奖、扬子杯、国家安全奖等荣誉。
01
新晋地王制作机，拿地均匀溢价率72%
2017年4月6日，中南一口气豪掷59亿在成都传统主城区吃下了3块算计约300亩土地；9月，中南又别离以9800元/平米、9100元/平米在温江拿地，发明了其时温江最高地价，成为温江新地王。
据计算，到现在，中南在成都揭露拿地5块，最高地价约12900元/平米，为成华区的中南融创玖华薹地块；两宗地块破万；最高溢价率87%，为金牛区的中南海棠集地块；拿地均匀溢价率高达72%。如此高溢价地快速拿地与其时中南的战略有关。2017年年头，时任中南置地总裁的陈晓平曾揭露泄漏，中南当年方案新增拿地1200亿元。而年终，中南置地已完成全年新增土地货值储藏近2000亿元，除成都外，还在昆明、济宁、南充等热门城市成为地王制作机。
02
部分楼盘入市曾引发较大争议
除了高调拿地，快速占有商场，中南在项目开发上也表现了超高功率。从整个川渝商场来看，中南重庆项目做到了五个半月开盘，比商场均匀9个月开盘速度快3个半月；中南成都主城项目完成8个月开盘；在南充的项目最快两个半月开盘。
有业内人士泄漏，中南海棠集开始的精装修报价高达16000元/平米，但为经过房管部分的批阅，要求其不高于周边实践成交价7180元/平米。7180元/平米的价格比9400元/平米的地价还低2220元/平米！
假如依据项目一般建安本钱5000元/平米，9400元/平米楼面地价核算，中南海棠集至少要卖到14400元/平米才有赢利空间。
然后，中南“另辟蹊径”，改卖清水，2019年1月16日初次开盘均价约13880元/平米，赢利空间简直为零。
与周边竞品比较，中南项目的价格备受争议！仅一街之隔的北星城，2018年10月所推房源精装均价约9000元/平米；现已售罄的保利公园里，最终一批次的预售时刻是2018年3月19日，精装均价约9500元/平米。
在凤凰君看来，拿高价地其实是一种博弈。一方面看商场，购房者对地段和产品的认可度有多少，是否可以承受“面包”的价格；另一方面看运气，受方针影响，项目价格被“限”住，被贱价竞品围住，就不得不盼望项目后期的溢价了。
03
备受争议，好在“媳妇”熬成“婆”，产品具优势
（中南云樾为中南上熙府的最终组团，所以汇总在一起计算。数据来自通明房产网，可能有推迟）
现在，中南在成都及周边区域独立打造的有五个楼盘，坐落成都的中南海棠集、中南樾府、中南上熙府、中南云樾在售，坐落眉山仁寿的中南新悦府已售罄。
凤凰君计算了4个成都项目的出售状况。到现在，大多项目挨近售罄。中南海棠集，开盘4次，出售周期11个月，去化率98.9%，均匀每月售出77套；中南樾府，开盘3次，出售周期9个月，去化率29.9%，均匀每月售出31套；中南上熙府（包括最终组团中南云樾），开盘7次，出售周期21个月，去化率94.3%，均匀每月售出54套。
可以正常的看到，“开门晦气”的中南海棠集，在熬了近一年左右，成为现在中南成都主城独立操盘项目中，去化率最高、去化速度最快的楼盘，这个仍是值得重视的！
温江的高价地项目中南上熙府，尽管入市价格备受争议，但初次开盘招引了近4000人报名，中签率仅13.09%。历经近两年的时刻，项目也挨近清盘，现在仅最终组团云樾在售。
或许，跟着主城地价的持续增加，以及贱价项目的连续售罄，购房者对房价的承受程度现已走进了新的阶段。金牛区2019年12月房价约14202元/平米，中南海棠集最新均价约13585元/平米。比较之下，最初的“高价”在现在现已显得习以往常。
此外，占有优势的产品力，可以说是中南“熬”过数月，成功“解套”高价地楼盘的要害。
据了解，中南在拿地前会对城市、版块、客户、产品深入剖析；拿地后，快速发动规划总图、产品的报规报建。比方，在川渝区域的商场调研方面，对城市和客群研讨数据的更新都比其他区域要频频。在丰厚调研数据的基础上，中南依照面积段、总价段、客户、楼盘存量等方面剖析区域竞品，从而对本身项目的产品定位、开发周期和出售节点作出精准的判别。
因而，看似急进的拿地，背面都是万事俱备。
（截止现在，中南成都主城区独立操盘项目状况）
凤凰君整理了中南在成都主城区独立操盘的产品状况。可以正常的看到，中南楼盘改进特点杰出，容积率均在3以下，户型最小都在100平米以上，契合成都商场干流需求；产品差异化凸显，例如，中南海棠集和中南上熙府在户型尺度上做了晋级，从某些特定的程度上弥补了区域内改进产品的空白，掩盖更多的改进客群。
总的来讲，商场瞬息万变，或许价格一开始是最大的抗性，可是产品拿出诚心来，总能熬到“守得云开见月明”的那一天。
04
2020年中南是否可以跻身前十？
2017年，陈昱含曾喊出“中南置地要在3年内进入职业前十，剑指3000亿元方针”的标语。
2018年，中南置地现已在全国100座城市，开发了300座楼盘，具有80万名业主，年出售额迫临1500亿。
2019年1-11月，中南完成合同出售额/出售面积1709亿元/1341万平方米，别离同比增加36%和39%，对应出售权益份额61%，较2018年下行9%。公司持续推动高周转经营策略，当时拿地到开盘时刻仅为7个月，在龙头房企中位居前列。中南2020年完成2400亿元的出售额，期望仍是很大的。别的，随同本年获取的高权益份额土地逐步开工入市，公司出售权益份额也将明显上升。
负债率方面，到2019年三季度末，中南净负债率176%，连续年头以来的下行趋势（年头192%，中报186%），未来净负债率有望持续下降。融资方面，下半年公司发行两笔2+2年期债券融资21.8亿元，票面利率别离为7.8%和7.6%，融资本钱稳中有降，融资途径疏通。
2019年房企出售金额排行榜中，中南以1980.2亿元位居第16位，与排名第10的龙湖相差400多亿。在当时的商场环境下，中南依托规划和快周转的提速方法，2020年进入房企前十，依然极具潜力。
