来历 | 投中网-PropTech研习社
文 | 商晓彤
3月终究一天，我国恒大集团总算发布了2019年度报告。
至此，恒大、万科、碧桂园、融创房地产四大巨子2019年财报全部出炉。
早在一周前，恒大就曾给咱们打过预防针：中心净赢利和净赢利均同比下滑近50%，赢利下降首要由于价格较低的清尾出售楼宇在2019年交楼结转，引知己楼单价下降所导致。
现在，正式财报出来后，现已做足心理准备的人们松了一口气，中心净赢利和净赢利均同比下滑近50%不假，但4775.6亿元的营收与碧桂园平起平坐，把万科甩在死后。
同日，恒大举行2019年度线上成果发布会，恒大集团董事局主席许家印、董事局副主席兼总裁夏海钧、首席财政官潘大荣出席会议。
在成果发布会上，许家印宣告恒大从2020年开端发动战略转型，全面施行“高添加、控规划、降负债”的开展战略，用最大的决计、最大的力度，把负债降下来。
比起恒大意料之中的财政报表，恒大高管们关于商场的判别更有亮点。
许家印宣告恒大全面施行新战略
01
房地产黄金年代完结
存量年代将演出大鱼吃小鱼
房地产三巨子中恒大的建立时刻最晚，却是战略调整最频频的一家，均匀每三年就调整一次战略。
夏海钧在会上表明，从1997年建立榜首个项目公司以来，恒大前二十年都是追逐者，此前施行的战略是“高负债、高添加、高周转、低本钱”的「三高一低」形式，凭借该战略恒大抓住了地产的“黄金二十年”，成功跻身地产三强。
当房住不炒成为根本国策，1996-2016年的“黄金二十年”不复存在，2017年起，恒大做出战略转型，开端向“低负债、低杠杆、低本钱、高周转”的「三低一高」开展形式改变。
翻阅恒大的财报，2017和2018年财报中均呈现了「三低一高」等字眼，可是，到了2019年，「三低一高」被「高添加、控规划、降负债」的开展战略所替代。
何为「高添加、控规划、降负债」战略？
许家印在会上解释道，“高添加”便是要完结出售额的高速添加，本年要完结出售额8000亿，到2022年要完结出售额1万亿；“控规划”便是要严控土地储备规划，完结土储负添加，未来三年每年要下降3000万平方米，到2022年总土储控制在2亿平米；“降负债”便是要把有息负债每年均匀下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。
恒大为何要在2020年这个时点宣告战略转型？
单从合约出售额来看，恒大2019年6011亿的出售额仅次于万科，高于碧桂园和融创。
可是，恒大本年对外发布的出售方针是6500亿元，内部奋斗方针是8000亿元。假如想要达到该项方针，恒大出售额的增速要在30%以上。
房地产职业增速放叠加新冠肺炎疫情，恒大8000亿元的出售方针能达到吗？
许家印表明，本年房价不会升，可是也不至于大幅下降，流动性的添加也将促进需求的添加，房地产总成交量不会下降。
夏海钧给出了一组数字：从恒大2019年的出售数据来看，自住型购房者占69%，套型面积在140平方米以下的占96%，根本都是刚性需求。
除了「高添加」，恒大新战略还说到了「降负债」。
高负债一向是恒大难以逃避的论题。财报显现，2019年恒大资产负债率77.9%，同比添加4.2个百分点；净负债率159.3%，同比添加7.4个百分点。和同行比照，万科的净负债率仅为33.9%，碧桂园的净负债率也在2019年降至46.3%。
许家印自己算了一笔账：“假定本年完结出售8000亿，回款按7000亿核算，就会添加2500亿出售回款。一起，恒大本年削减3000万平土储，等于削减600亿开销。这样一增一减，就必定能完本钱年有息负债下降1500亿的方针。”
恒大想以添加出售及削减拿地开支为首要战略，完结负债的大幅下降。
至于房地产商场未来的开展格式，夏海钧指出，好的公司商场集中度会提高，2020年或许会迎来一个大的并购潮。
现在职业前三大地产商的集中度大约是12.6% ，未来职业的集中度还会进一步提高，前三大巨子占比或许说到至20%，到时职业前三的规划或许需求过万亿，所以恒大提出三年过万亿的出售方针。
“这个大饼总量不变，可是大鱼会吃掉小鱼。” 夏海钧称。
夏海钧泄漏，2019年恒大新增的土地储备中超越50%都来自并购。
02
“神操作”之后初次发表底细：
网上购房密议三年半，面粉已在口袋里
本年楼市小阳春在疫情的影响下隐姓埋名。国家统计局数据显现，受疫情冲击，前两月全国商品房出售面积同比降四成。
为了减轻疫情构成的丢失，2月13日，恒大经过「恒房通」途径施行网上卖房，首先打响网上购房榜首枪，引得其他房企纷繁开端“抄作业”。
此前，开发商并不注重线上营销途径，被“赶鸭子上架”的开发商们，成果怎样呢？
财报显现，2020年榜首季度恒大完结合约出售额1465亿，同比添加22.5%，出售回款达1133亿，同比添加55%，这一成果也改写了恒大一季度出售及回款最高历史纪录。
同行比照，万科2020年1月至2月份累计完结合同出售金额人民币829.4亿元。
恒大一季度出售及回款对照图
其实，「恒房通」并不是横空出世。恒房通是恒大地产打造的全民兼职出售员引荐途径，现在具有1400多万兼职出售人员。
许家印表明，恒房通现已存在三年半了，早在2019年末恒大就在策划经过线上途径推介物业，只不过借着疫情这次时机，恒房通的价值被凸显了出来。“2月13日，恒房通推出当天就卖出了1万多套房。最近三个月，恒大的出售奉献首要来自网上途径，互联网的出售对本年恒大的出售额会起到巨大的推进效果。”
这一点，咱们也可以在恒大的财报中得到印证。在2017年财报中, 「恒房通」初次呈现，2018年恒大亦在财报中提及。
许家印还泄漏了一个有意思的小细节，2月18号起恒大敞开线上线下全途径营销形式，由于售楼部暂时无法开门，恒大就在施工现场和项目办公室找了几间房进行线下交款。
尽管恒大一季度大卖喜迎“开门红”，但大面积的打折促销对公司成果会有影响吗？
夏海钧给出明晰的答复，“不会，由于恒大土地储备足够。”
财报显现，到2019年末，恒大具有2.93亿平米的土地储备，土地储备均匀本钱1800元╱平方米。其间，67%的土地储备坐落一二线城市。而恒大在2019年的出售均价为10281元╱平方米。
其实，恒大终年打折促销。但恒大的毛利率一向维持在30%左右。
“面粉现已在咱们口袋里了，做面包咱们有明晰的定价。”夏海钧称。
针对新闻媒体报道恒大因赢利下滑导致对赌失利。夏海钧表明，实际上恒大在上市曾经没有一点对赌协议，只要在回A股上市后才跟出资者有成果许诺，上市曾经便是正常的运营。
许家印表明，只要与深深房重组成功后，对赌协议才开端收效，即榜首年完结净赢利500亿元，第二年和第三年别离完结净赢利550亿元和600亿元。
许家印还泄漏，本年恒大与部分战投签署了延期一年的合同，由于公司对2020年有充沛的掌握。
03
中心技能能买的都买了
14款车总会出8-10个爆款
谈到传统房企转型，恒大无疑是动作起伏最大的。
现在，恒大现已构成地产为根底，文明旅行、健康摄生为两翼，新能源轿车为龙头的多元化布局。
许家印表明，“恒大5年内不再进入任何工业，恒大要么不做，要做就必定要做成功”。
在文明旅行范畴，恒大旅行集团打造了两大拳头产品「 恒大童国际」和「恒洪流国际」。到2019年末，恒大已布局完结15个童国际项目，估计2022年起连续完结开业。
在健康摄生范畴，恒大集团旗下的恒大健康现在已布局23个恒大摄生谷项目，此外，恒大还布局了博鳌恒大国际医疗中心、博鳌公共保税药仓、三亚恒大妇产医院等。
除了环绕主业多元化布局，恒大还跨界进入新能源轿车范畴。造车这事关于房企来说并不简单，砸了上百亿的华夏美好终究仍是以折戟告终，现在只要恒大还在持续回身。
地产公司跨界造车，榜首不明白技能，第二没有经验，第三没有人才，第四没有生产基地。这样一些问题怎样处理？
在新能源轿车范畴，恒大经过“买买买”，拓荒了一条「换道超车」的路途。
恒大对新能源轿车的出资毫不小气。许家印泄漏，2019年，恒大投入147亿元用于收买，而今明两年，恒大估计均匀每年还要投入100亿元。
用许家印的话说，“中心技能能买的都买了，能协作的都协作了。”
现在，恒大已构建掩盖整车制作、电机电控、动力电池、轿车出售、才智充电、同享出行等范畴的新能源轿车全工业链。
恒大在新能源轿车方面的愿景是力求在3 – 5年成为国际规划最大、实力最强的新能源轿车集团。
可是，造车不或许一蹴即至。财报显现，2019年恒大健康新能源轿车事务共获得收入6.6亿元，首要来自锂电池出售获得的收入，但亏损额达33.1亿元。
财报发表，恒大现已研制14款新车型。其间，恒驰榜首款车「恒驰1」方案于2020年露脸，恒驰全系列新产品将从2021年连续完结全面量产。恒大轿车广东、上海基地将于2020年下半年竣工，2021年投产，首期规划产能均为20万辆。
关于行将上市的新能源轿车，许家印决心十足。“14款车，不敢说款款爆款，有8-10款成爆款我仍是很有决心的。”
未来，“住恒大房，开恒大车”会成为实际吗？
不论成功与否，恒大这只冲击万亿的大象渐渐的开端回身，这几只头部大象关于未来的想象力，或将从头界说咱们的日子。
