3月30日晚间，港交所发表上坤地产集团有限公司（以下简称“上坤地产”）IPO申请材料，正式敞开了本身的赴港上市之路。
从当下的趋势上看，上坤地产赴港上市是全国中小型房企赴港上市浪潮的一个连续，但和其他中斗室企不同的是，上坤地产是一家只要十岁的年青房企。
根据发表，本次募资所得金钱净额，上坤地产将用作开发现有物业、归还有息负债及弥补一般营运资金。详细来看，约60%征集资金将用作开发现有物业方面，包含开发项目的物业本钱，即宁波慈溪慈澜府、常州峯峰及佛山上坤瀚湖四季，约30%征集资金将用作归还项目开发的部分现有计息银行及其他告贷，约10%将用作一般营运资金用处。
扎根长三角，对外扩张布局八省
招股书显现，上坤地产是一家2010年景立于上海的本地房企，公司住所物业事务大多源自上海，深深扎根于长三角经济区。
通过多年开展，公司于2016年初次进入江苏省，随后拓宽至长三角经济区、珠三角经济区及中部中心经济区的其他一线、二线及强三线城市。到2020年2月29日，上坤项目坐落8个省份及直辖市的14个城市，绝大部分是二线、强三线城市，包含姑苏、佛山、东莞等。
到2020年2月底，上坤的应占土储坐落长三角、珠三角、中部中心经济区的面积分别为153.4万平方米、37.4万平方米、15.4万平方米，三块经济区的土储总量共占总土储的78.4%。公司总土储近265万平方米。
从土地储备来看，上坤地产归于典型的区域性房企，并处于活跃对外扩张的态势。根据招股书显现，到2020年2月29日，上坤地产物业组合有43个项目，公司应占总建筑面积约为260万平方米，其间30个项目由公司开发，13个项目由合营企业及联营公司开发。其间，所持项目权益为100%的物业项目有11个，70%的有3个，50%的有15个，50%以下的有14个。
用五年的时刻在上海扎根昌盛，再用五年的时刻走向其他省份，从而迈向全国。这与其掌门人朱静有着密不可分的相关。此前朱静曾在承受媒体采访时表明，上坤必定要做到上海的前30，才干去新的城市。由于只要能降服竞赛最剧烈的上海，那么去到任何一个城市，都能很快进入前30强，乃至前20强。
因而上坤地产在招股书中以为，其本身的竞赛优势包含其本身起源于上海且中心在长三角经济区的影响力日益兴起，一起在具添加潜力的区域以多元化的方法获取优质的土地储备，推进未来开展。
毛利率动摇改变
净负债率仍处于高水平
根据招股书显现，2017年、2018年和2019年，上坤的营收分别为12.01亿元、68.47亿元以及75.35亿元，年复合添加率达150%；毛利率分别为30.9%、51.5%和40.8%。其间，2018年的高毛利率是由于樾山项目的低密度优质别墅收入结转。
对此，闻名地产分析师严跃进以为，作为中小型房企，其毛利率和经营收入相对而言体现优异，其上市进程应该会比较顺利。
从收入方式来看，物业出售、物业租借以及咨询服务是上坤的三大收入来历。2019年，三者在总营收的占比分别为98.9%、0.8%和0.3%。其间，物业租借和咨询服务分别为上坤于2017年和2018年新增的收入来历，前者的添加首要由于商用物业营运才干的进步以及商用物业的租金及租用率的上升；而后者则缘于合营企业及联营公司运营的项目数量添加，且仍由上坤供给咨询服务。
有必要留意一下的是，在此前承受媒体采访时，朱静表明在未来在上坤的全体事务结构里边，一方面是做增量，另一方面做存量，增量占80%到90%之间，存量占10%到15%，由于存量是未来的商场。
在商业地产办理方面，上坤地产以轻重结合的双轮驱动方式为依托，首要担任社区商业、租凭产品、商业综合体以及文创事务。现在上坤持有的在管商业面积大概有30万平米，大都散布在一线城市。
从财政比率来看，2019年上坤的ROE和净资产负债率分别为29.6%和118.8%。2017年、2018年及2019年，上坤的净资产负债率分别为684.9%、325.9%和118.8%，尽管显着呈现出下降趋势，但其负债率依然较高。
三五战略
50%年复合添加率能否达到
2019年7月，上坤在上海发布了全新的“三五开展战略”，确认了下一个五年的开展战略和规划。
在出资战略上，上坤集团的全国化出资战略能够总结为“3+X”，即做透长三角、打破珠三角、加强长江中游，乘机进驻新区域。
在产品战略上，一方面，上坤表明要从商场需求视点动身做贴合商场的产品，刚需置业产品占80%，改进置业产品占20%。另一方面，在成绩和品牌两个维度需求上，上坤集团借助于80%的标准化项目冲击出售成绩，一起打造20%的标杆项目建立企业形象。
值得一提的是上坤所提出的年复合添加率坚持在50%的方针。
在此前媒体采访朱静时她曾对此表明，百强房企曩昔的复合添加率大概在30%左右，50%的添加只能是百强中优异者、少量者才干做到，上坤这3、4年的复合添加率40%到60%左右。一起50%复合添加率是一个均值概念，在详细每年会根据当年房地产方针、商场好坏等进行动态调整，行情欠好时或许40%，行情好时也或许60%，但上坤希望能坚持这个速度。
对此，严跃进以为，在当时局势下，客观而言年复合添加率50%左右压力并不小，因而面对疫情冲击，以及未来或许的相关方针方式的改变，或许在战略上需要做一些适度的调整。
对上坤地产上市问题，奇点君测验向上坤地产相关担任人进行联络和采访，但截止发稿前没有收到回复。
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