乐居财经 曾树佳 发自广州
拿地扩储，一直是房企开展不行逃避的出题。土拍商场风云变幻，既会有迭起的热潮，也会有冷清的时刻节点。
近月来，部分城市的土地供给力度仍在加大，但年关将至，房企根据资金等要素的考虑，总体上对拿地的情绪较为慎重。所以，土地商场快速向“买方商场”改变。
11月22日下午，深圳迎来了年度重磅土拍，揽金127亿元，既有中海50.3亿夺地，又有五矿地产46轮竞价敏捷占位，看起来人气好像很足。但是，比较于本年6月份的“世纪土拍”，其“遇冷”的本质就显露了出来。
此前6月份，在深圳一场土拍上，30多家开发商参与竞拍，继续3小时，期间秒速抵达223亿的封顶限价，5宗地块都受到热捧。但11月的深圳土拍，抢手的龙华、光亮地块均只要不到10家房企参与，坪山坑梓地块、大鹏地块更是鲜有问津。
这是土地商场趋向冷淡的一个缩影。
1-10月，国内房地产开发出资额，虽累计同比增加10.3%，但比较1-9月增速回落了0.2个百分点。而房企土地置办面积1.84亿平方米，同比下降16.3%；土地成交价款9921亿元，下降15.2%。
量与价的跌落，阐明房企慎重的拿地战略仍在连续，商场上底价成交、流拍的现象频现。
据乐居财经不完全计算，11月份，北京石景山区古城南街东侧地块、广州南沙横沥岛地块、姑苏高新区科技城青山路东地块、杭州江干区彭埠单元B/R-14地块等，成交金额均在20亿以上，但都以底价成交。
在乐居财经计算的成交金额10亿以上的26宗地块中，底价出让的就有10宗，占比38.46%；溢价率低于10%的有8宗，剩下的地块中，也仅有3宗地块的溢价率超越20%。
“低溢价”成为常态，流拍现象也逐步增多。合富研究院多个方面数据显现，以大湾区为例，10月份，大部分土地参拍房企显着削减，比照过往动辄十几或二十家企业竞拍的市况，现在大都土地参拍企业数量在5家或以下。整个10月，包含广州、佛山、珠海等在内的多个城市，土地的流拍份额都超越了5成。
11月份，全国范围内，温州瑞安、徐州沛县、佛山顺德、惠州惠城、深圳坪山、郑州北龙湖、呼和浩特等，都有流拍的现象呈现。这其间，并不乏优质地块。
如深圳坪山坑梓地块，就因未见竞拍者而流拍。该地块坐落坪山区坑梓大街，土地面积4.92万平方米，建筑面积为22.14万平方米。该地块起价23.85亿元，最高约束地价34.58亿元，竞买保证金约11.93亿元，一般商品住所入市最高均价为30450元/平方米。
从整个大环境来看，本年下半年以来，国内严控地产融资的方针密布出台。7月份，银保监会对银行和信任组织的房地产融资规划，提出了额度操控要求；11月份，央行货币方针陈述中，仍然着重不将房地产作为短期影响经济的手法。
管控方针约束了房地产信任融资、海外发债和银行融资，企业们的资金压力相较以往，有显着提高。在这种情况下，开发商想更多地依托加速去化，来回笼资金。
但本年“金九银十”成色缺乏，即使是在大湾区，也面临着必定的去化窘境。从合富研究院录得大湾区有推新的59个板块的去化率来看，大部分区域偏低，其间有30%的板块全体去化功率在3成乃至以下。
在此情况下，“以价换量”成为了部分房企收回现金流的重要方法。
乐居财经发现，因为降价促销的实施，10月份许多房企的出售均价有所跌落。而计算局多个方面数据显现，10月份70大中城市，就有17城新建商品住所价格环比跌落，比9月份增加了5个城市；二手住所出售价格方面，70个大中城市二手住所出售价格跌落城市，也由9月的28城增至35城。
价格的下降，的确换来了“量”上的打破。前十月，国内商品房出售面积13.32亿平方米，增速本年以来初次由负转正，同比增长了0.1%。
但是，融资途径的收紧，揉捏了房企的资金空间，即使加快去化，也没有从根本上，缓解他们囊中羞涩的窘境。这促进房企进行“开源节流”，一方面拓宽融资途径，另一方面，面临呈现的出资时机，也会克勤克俭，思虑一再。
在土拍商场，除了资金要素之外，房企还要对地块的种种出让条件进行权衡。
近来挂牌出让的土地，约束条件并不少。如前面说到的11月份深圳土拍，5宗地块就都选用“双限双竞”的方法出让，即限地价、限一般商品房出售均价，竞地价、竞无偿移送政府的只租不售的人才住所面积。
出让条件的加持，使得房企的容错空间进一步收窄，他们中的一部分，也转向了土地本钱较为低价的旧改商场。近来，华夏美好、远洋、招商蛇口，均有旧改布局的动作。
从另一个视点讲，土拍商场的低迷，关于现金流富余的房企来说，则未尝不是一个拿地窗口。“危”与“机”的转化中，龙头房企将进一步占有优势，“强者恒强”的趋势仍然连续。
